Diagnostic État des Risques et Pollutions (ERP)

Tout savoir sur le Diagnostic État des Risques et Pollutions (ERP)

Diagnostic État des Risques et Pollutions (ERP) : L'ERP, précédemment appelé ERNT (État des Risques Naturels et Technologiques), est un document indispensable que tout propriétaire ou bailleur doit remettre à l’acheteur ou locataire lors de la vente ou la location d’un bien immobilier. Ce document a pour but de lister les risques naturels, miniers, technologiques, et de pollution auxquels le bien est exposé. 

Historique et évolution du diagnostic ERP

Dans un contexte immobilier où la transparence et la sécurité sont de mise, le Diagnostic d'État des Risques et Pollutions (ERP) se présente comme un outil essentiel. Ce diagnostic immobilier a pour vocation d'informer les acquéreurs ou locataires sur la présence de risques liés à l'environnement du bien immobilier concerné. En effet, dans un monde en mutation face aux enjeux climatiques, il est crucial de prendre conscience des dangers qui peuvent entourer votre habitat.

Le diagnostic dédié aux risques environnementaux a commencé à prendre forme dans les années 1990, bien que le terme "État des Risques et Pollutions" (ERP) n'existait pas encore. À cette époque, les préoccupations liées à la sécurité des biens immobiliers et à l'information des futurs occupants étaient émergentes, mais n'étaient pas encore encadrées par une terminologie officielle.

La loi du 30 juillet 2003, axée sur la prévention des risques technologiques et naturels, a véritablement révolutionné la réglementation des sites à risque. Ce texte ambitieux a non seulement amélioré les méthodes d’évaluation des dangers, mais a également renforcé la communication et l’implication des riverains et des travailleurs. En encadrant mieux l’urbanisation autour des installations jugées dangereuses, il impose une obligation d’information aux acheteurs et locataires sur les biens situés dans des zones à risques.

De plus, cette législation a renforcé la sécurité des infrastructures de transport de matières dangereuses, garantissant ainsi une protection accrue pour les populations vivant à proximité.

L’ERNT (2006) : une prise de conscience initiale

Tout commence en 2006 avec l'État des Risques Naturels et Technologiques (ERNT). Ce document a été instauré pour répondre à l'urgence de protéger les citoyens suite à des événements climatiques extrêmes et des accidents industriels. L’ERNT vise à fournir une information claire sur les risques encourus par un bien lors des transactions immobilières. Les acheteurs et locataires devaient désormais être alertés des dangers, tels que les inondations ou les pertes de sécurité causées par des installations dangereuses.

L’ERNMT (2013) : un pas vers la modernisation

En 2013, l'ERNT a été renommé État des Risques Naturels, Miniers et Technologiques (ERNMT). Cette évolution visait à élargir le champ d'application du diagnostic pour inclure également les risques liés à l'exploitation minière, en réponse aux préoccupations croissantes face aux anciens sites miniers. Cette version modernisée s’est inscrite dans une démarche proactive pour informer de manière exhaustive les futurs occupants des risques.

L’ESRIS ( Janvier 2018) : un nouveau souffle

En 2018, l'État des Servitudes Risques et d’Information sur les Sols (ESRIS) a pris le relais de l’ERNMT, apportant une mise à jour essentielle de la terminologie et des informations à fournir. Le ESRIS a cherché à simplifier et à centraliser les données sur les risques environnementaux, veillant à ce que décideurs et citoyens aient accès à des informations plus pertinentes et facilement compréhensibles.

L’ERP (Août 2018) : une synthèse indispensable

Finalement, le 3 août 2018, le Diagnostic État des Risques et Pollutions (ERP) a été officialisé. Cette nouvelle appellation a été introduite pour souligner l'importance de la prévention des risques environnementaux et accroître la sensibilisation du public. Le diagnostic ERP fusionne les différents éléments des précédentes versions tout en garantissant que les informations restent à jour et conformes face aux enjeux environnementaux actuels.

L’ERP (Janvier 2023) : des évolutions indispensables

Depuis 2023, le diagnostic ERP a connu des évolutions majeures qui renforcent les obligations d’information à la charge des vendeurs et bailleurs. 

Entré en vigueur le 1er janvier 2023, le décret du 5 octobre 2022 impose désormais la remise du diagnostic ERP dès la première visite du bien, qu’il s’agisse d’une vente ou d’une location. 

Cette exigence vise à améliorer la transparence sur les risques naturels, technologiques ou miniers, dès le début de la transaction. 

Par ailleurs, une nouvelle catégorie de risque a été intégrée au formulaire officiel : le recul du trait de côte qui concerne les biens situés dans des zones littorales exposées à l’érosion marine.

En 2024, des ajustements complémentaires ont précisé les modalités d’identification des secteurs menacés et renforcé l’obligation d’actualiser l’ERP si un arrêté préfectoral évolue ou si un nouveau plan de prévention des risques (PPR) est approuvé. 

Ces changements imposent aux professionnels de l’immobilier une veille réglementaire constante pour garantir la conformité du dossier et protéger les droits des acquéreurs ou locataires.

Pourquoi le diagnostic ERP est-il essentiel pour les transactions immobilières  ?

La réalisation de ce diagnostic est d'une grande importance lors des transactions immobilières. Il permet de rassurer les acheteurs ou locataires sur la sécurité du bien qu'ils envisagent d'acquérir. En informant les parties des risques, l'ERP aide à établir une relation de confiance et favorise des négociations plus sereines. De plus, en cas de vente ou de location, l'absence de diagnostic ERP peut entraîner des litiges et des complications juridiques. Cela souligne l'importance d'inclure ce document dans le Dossier de Diagnostic Technique (DDT) pour toute transaction.

Le diagnostic ERP : un outil clé dans votre dossier technique

L’ERP est plus qu’un simple document ; c’est un véritable bouclier d’informations que chaque propriétaire ou bailleur doit remettre à l’acheteur ou locataire. À travers ce diagnostic, on retrouve une liste des risques naturels, miniers, technologiques et de pollution auxquels le bien immobilier est exposé. En d'autres termes, il vous aide à prendre des décisions éclairées en matière d’investissement.

Mais que couvre ce diagnostic exactement ? 

Les risques couverts par le diagnostic ERP

Les risques naturels

• Inondations : les biens situés dans des zones inondables sont exposés à des dégâts importants lors de crues. Le diagnostic ERP indique si le bien se trouve dans une telle zone et s'il existe des plans de prévention.
• Séismes : certaines régions de France sont soumises à un risque sismique établi selon cinq niveaux, défini par l'article D.563-8-1 du code de l’environnement, à l’échelle communale :

• Zone 1 : Aléa très faible, accélération du sol < 0,7 m/s².
• Zone 2 : Aléa faible, 0,7 m/s² ≤ accélération du sol < 1,1 m/s².
• Zone 3 : Aléa modéré, 1,1 m/s² ≤ accélération du sol < 1,6 m/s².
• Zone 4 : Aléa moyen, 1,6 m/s² ≤ accélération du sol < 3,0 m/s².
• Zone 5 : Aléa fort, accélération du sol ≥ 3,0 m/s².

• Avalanches et chutes de neige : ce risque concerne principalement les zones de montagne.
• Mouvements de terrain : ce phénomène peut se produire après de fortes pluies ou des sécheresses prolongées, entraînant des affaissements de sols, des glissements de terrain ou des fissures dans les bâtiments.
• Incendies de forêt : les zones à proximité de massifs forestiers sont exposées à ce risque, particulièrement en été.

Les risques technologiques 

• Proximité de sites industriels dangereux : certaines installations classées pour la protection de l’environnement (ICPE) présentent des risques d’explosion, de fuite de substances toxiques, ou d’incendie.
• Transports de matières dangereuses : la présence d'axes routiers, ferroviaires ou fluviaux utilisés pour le transport de produits dangereux peut présenter un risque technologique pour les biens situés à proximité.
• Barrages : les biens situés en aval de barrages sont exposés à un risque en cas de rupture de ces ouvrages.

Les risques miniers

Affaissements miniers : ces risques concernent les régions qui ont connu une activité minière passée. L'exploitation de mines peut entraîner des mouvements de terrain bien après la cessation des activités. Le diagnostic ERP indique si le bien se trouve dans une zone d'affaissement minier.

Pollution des sols

Secteurs d'information sur les sols (SIS) : ces zones correspondent à des terrains potentiellement contaminés par des activités industrielles anciennes ou actuelles. Le diagnostic ERP précise si le bien est situé dans un SIS et avertit l’acquéreur ou le locataire des éventuelles mesures de sécurité ou de réhabilitation.

Radon

Radon : le radon est un gaz radioactif naturellement présent dans le sous-sol. Dans certaines régions, ce gaz peut s'accumuler à l'intérieur des bâtiments et représenter un danger pour la santé (risque accru de cancer du poumon). Le diagnostic ERP informe sur l’exposition potentielle au radon, notamment si la propriété se situe dans une zone à risques.

Comment se déroule le diagnostic ERP ?

Chez SDIExpertise, le diagnostic ERP ne se limite pas à remplir un formulaire. C’est un processus rigoureux et détaillé qui commence dès le premier contact. Voici ce que cela implique :

1. Prise de contact et collecte d’Informations : lorsque vous contactez un diagnostiqueur, la première étape consiste à collecter des informations sur votre bien. Le diagnostiqueur va s'intéresser à des éléments spécifiques :

• L’adresse exacte du bien : essentiel, car le diagnostic ERP est lié à la localisation géographique.
   
• Le type de transaction : s'agit-il d'une vente ou d'une location et quelle est la surface du bien ?
   
• La date de construction du bien : cela peut jouer un rôle dans l'évaluation de certains risques.

2. Analyse des documents officiels : une fois les informations recueillies, le diagnostiqueur se penche sur les documents officiels disponibles. Cela inclut des plans de prévention des risques (PPR) et d’autres cartes officielles émises par la préfecture. Ce point est crucial pour établir les caractéristiques spécifiques au lieu où se situe votre bien.

Le saviez-vous ? 

 Il existe 3 types de Plans de Prévention des Risques (PPR) :
 

1. Le PPRN (Plan de Prévention des Risques Naturels) protège contre des aléas comme les inondations et les mouvements de terrain.
    
2. Le PPRT (Plan de Prévention des Risques Technologiques) concerne les zones à proximité d’installations industrielles dangereuses.
    
3. Enfin, le PPRM (Plan de Prévention des Risques Miniers) aborde les risques liés à l'exploitation minière. Ces PPR sont cruciaux pour informer les futurs occupants sur les dangers potentiels et garantir leur sécurité.

3. Établissement du rapport de diagnostic ERP :  sur la base de l’analyse menée, un rapport détaillé est rédigé, listant tous les risques identifiés. Ce rapport inclut également des cartes montrant les zones à risques et les obligations légales qui en découlent, afin d'assurer une transparence totale.

4. Remise du rapport : une fois ce rapport préparé, le diagnostiqueur s'engage à vous le remettre rapidement, généralement dans un délai de 24 heures. Cela vous permet de rester dans les clous de votre projet immobilier.

4. Suivi après diagnostic : dès que vous avez reçu votre ERP, le diagnostiqueur se tient à votre disposition pour répondre à toutes vos questions ou besoins d’éclaircissements. En cas de modifications réglementaires ou d’évolutions liées aux risques environnementaux, vous serez rapidement informé. Si nécessaire, il sera également possible de mettre à jour votre diagnostic afin de garantir que les renseignements demeurent pertinents et à jour.

Les risques : pourquoi ne pas les prendre à la légère ?

Un diagnostic ERP peut révéler des risques alarmants. Par exemple, un risque d'inondation peut indiquer que votre propriété est située dans une zone particulièrement vulnérable aux crues. De même, la présence de polluants dans le sol peut représenter un danger direct pour votre santé et celle de vos futurs locataires.

La connaissance de ces risques peut faire toute la différence. Un rapport ERP défavorable peut être un facteur décisif pour un acheteur potentiel. En revanche, un bon diagnostic peut augmenter la confiance et la valeur perçue de votre bien.

Quel est le coût d’un diagnostic ERP ?

Lorsqu'il s'agit de transactions immobilières, la question du coût d'un diagnostic ERP revient souvent sur le tapis. Saviez-vous que vous pouvez remplir ce document vous-même gratuitement ? Cela dit, pour ceux qui préfèrent une expertise professionnelle, le prix d'un diagnostic ERP varie généralement entre 10 et 50 €. Vous conviendrez que cela reste une somme très abordable, surtout en regard de l'importance critique de ce diagnostic dans le processus de vente ou de location de votre bien.

Petite astuce : l’ERP peut même être offert si vous optez pour l’achat d’un pack de diagnostics immobiliers. Cela représente une excellente occasion de bénéficier d’une expertise complète à un tarif très compétitif !

Cadre légal : vos obligations en matière de diagnostic ERP  

Il est important de comprendre que le diagnostic ERP n'est pas un simple conseil, mais une obligation légale. Cette démarche est encadrée par les articles L. 125-5 et R. 125-24 du Code de l’Environnement, qui précisent les exigences relatives à ce diagnostic.

L'article L. 125-5 stipule que le diagnostic ERP doit être réalisé lors de la vente ou de la location d'un bien immobilier. Cette obligation vise à garantir que les acheteurs et les locataires sont informés des risques liés au logement, qu'ils soient d'origine naturelle (comme les inondations) ou technologie (proximité d'installations à risques).

L'article R. 125-24 définit les modalités de réalisation du diagnostic. Il précise que le rapport doit être remis à l'acquéreur ou au locataire avant la conclusion de la vente ou du bail. Ce rapport doit contenir des informations précises sur les risques identifiés dans la zone géographique du bien immobilier.

En plus de ces articles, le diagnostic ERP doit faire partie du Dossier de Diagnostics Techniques (DDT). Ce dossier regroupe tous les diagnostics nécessaires, permettant ainsi une transparence totale dans la transaction immobilière. Le DDT doit être remis aux futurs occupants pour qu'ils puissent prendre des décisions éclairées.

Qui est responsable du diagnostic ERP ?

La responsabilité incombe au propriétaire ou au bailleur de fournir ce diagnostic. En cas de litige, ne pas respecter cette obligation légale peut entraîner des difficultés financières et juridiques considérables. Il est donc primordial de bien comprendre les implications de cet engagement.

Pensez à toujours vérifier l’état des risques avant de vous engager dans un achat ou une location. Pour toute question, n’hésitez pas à faire appel à des professionnels comme SDIExpertise pour vous accompagner dans cette démarche essentielle !

FAQ : questions fréquentes sur le diagnostic ERP

Le diagnostic ERP est-il obligatoire pour toutes les transactions immobilières ?

Oui, le diagnostic ERP est obligatoire pour toute vente ou location de bien bâti ou non bâti situé dans une zone à risques définie par un arrêté préfectoral. 

Depuis le 1er janvier 2023, cette obligation a été renforcée, car le diagnostic ERP doit désormais être remis dès la première visite du bien, que ce soit pour une vente ou une location. 

Cela permet à l'acquéreur ou au locataire d’avoir une vision claire des risques potentiels avant de s’engager.

Quelle est la durée de validité du diagnostic ERP ?

L’ERP est valable 6 mois à compter de sa date de réalisation. 

S’il est périmé au moment de la signature de l’acte ou du bail, il doit être mis à jour. 

Ce renouvellement est indispensable même si les risques n’ont pas évolué, car l’absence d’un ERP valide engage la responsabilité du vendeur ou du bailleur.

Quels risques sont couverts par l’ERP ?

Le diagnostic ERP recense les risques suivants, lorsqu’ils concernent la zone où se situe le bien :

• les risques naturels, tels que les inondations, mouvements de terrain, incendies de forêt, séismes et avalanches ;
• les risques technologiques, comme la proximité d’industries SEVESO, d’installations nucléaires, de sites de stockage ou de transport de produits dangereux ;
• les risques miniers, à savoir les affaissements ou effondrements liés à d’anciennes exploitations minières ;
• la pollution des sols avec l’inscription en secteurs d'information sur les sols (SIS) qui nécessitent parfois des études de pollution ou des restrictions d’usage ;
• le radon si le bien est situé en zone 1, 2 ou 3 d’exposition au gaz naturel radioactif ;
• le recul du trait de côte depuis 2023, car les ERP doivent aussi signaler les zones menacées par l’érosion côtière, avec des conséquences sur l’urbanisme et les droits à bâtir.

Comment savoir si mon bien est concerné par un ERP ?

Vous pouvez consulter la carte interactive du site officiel www.georisques.gouv.fr pour identifier si le bien se situe dans une zone à risques. 

Vous pouvez également vérifier les documents d’urbanisme auprès de la mairie (PLU, PPR, SIS) ou demander à votre diagnostiqueur immobilier qui se basera sur les arrêtés préfectoraux en vigueur.

Quels sont les documents annexés au diagnostic ERP ?

L’ERP doit être accompagné :

• des cartes de zonage à jour ;
• des arrêtés préfectoraux relatifs aux plans de prévention des risques (PPR) ;
• le cas échéant, des informations sur l'exposition au radon ou l’inscription en secteur à érosion littorale. 

Depuis 2023, un formulaire CERFA actualisé (n° 11194*05) est à utiliser obligatoirement.

Que se passe-t-il si le diagnostic ERP est absent ou incomplet ?

En cas d’absence de l’ERP :

• à la vente, l’acheteur peut demander l’annulation de la vente ou une réduction de prix, notamment si un sinistre survient en lien avec un risque non signalé ;
• à la location, le locataire peut résilier le bail sans frais ou engager la responsabilité du bailleur.

Dans tous les cas, l’omission du diagnostic ERP peut être considérée comme un manquement au devoir d’information, entraînant des sanctions juridiques et financières.

L’ERP peut-il influencer le prix de vente ou de location ?

Oui, un ERP mentionnant une exposition forte à des risques (inondations récurrentes, pollution du sol avérée, risque sismique élevé, etc.) peut faire baisser la valeur du bien ou dissuader un acquéreur. 

À l’inverse, un diagnostic « vierge » ou sans prescriptions renforce la confiance dans l’achat et facilite la transaction.

Quels types de travaux peuvent être exigés par un plan de prévention des risques (PPR) ?

Selon le type de risque, les travaux peuvent inclure :

• la rehausse des ouvertures ou des planchers pour prévenir les inondations ;
• le renforcement parasismique des fondations ou murs porteurs ;
• le débroussaillement obligatoire contre les incendies de forêt ;
• l’interdiction de creuser ou de construire en sous-sol pour les zones de glissement ou pollution ;
• dans les zones à érosion du trait de côte, des restrictions d’usage ou des obligations de démolition à terme.

Ces prescriptions sont opposables, même aux propriétaires privés.

Qui peut réaliser un ERP fiable et conforme ?

Même si le formulaire est librement accessible en ligne, il est fortement recommandé de confier ce diagnostic à un professionnel certifié. 

Celui-ci dispose des bases réglementaires à jour, des outils cartographiques officiels et d’une expertise permettant d’éviter les erreurs ou omissions qui pourraient vous exposer à des risques juridiques en cas de litige.

Existe-t-il un lien entre l’ERP et l’assurance habitation ?

Oui. Si votre bien est situé dans une zone à risque, certaines compagnies d’assurance peuvent ajuster les cotisations ou exiger des garanties supplémentaires. 

En cas de sinistre (inondation, glissement de terrain, etc.), l’ERP permet également de justifier la connaissance préalable du risque et peut impacter l’indemnisation.

L’ERP est-il requis en copropriété ?

Oui, chaque lot privatif concerné par une vente ou une location doit être accompagné d’un ERP si le bien est situé dans une zone à risques. 

Il ne suffit pas que la copropriété réalise un ERP global pour les parties communes. Il est donc individuellement requis pour chaque transaction

Comment obtenir un diagnostic ERP ?

Vous pouvez obtenir un diagnostic ERP gratuitement en ligne en consultant des outils et des formulaires qui vous renseignent sur l'état des risques et des pollutions dans votre zone. Cependant, il est idéal de faire appel à des professionnels certifiés pour réaliser ce diagnostic, car ils effectueront une inspection complète et précise de votre bien. Un expert saura mieux évaluer les risques spécifiques et vous fournir un rapport fiable, garantissant ainsi une tranquillité d’esprit pour vous et vos futurs occupants.

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Mis à jour le 08/07/2025