Une installation d’assainissement en bon état constitue une garantie fondamentale pour une évacuation des eaux dans les normes. Dans le cadre d’une vente, il est primordial qu’un propriétaire veille à ce que cette installation soit conforme avec la législation en vigueur. Pour cela, il devrait réaliser un diagnostic assainissement non collectif. Cette mesure est obligatoire dans le cadre d’une vente d’immeuble et les propriétaires ou les vendeurs qui se soustraient à cette obligation s’exposent à des sanctions légales. Ci-après les points importants à connaître sur le diagnostic assainissement non collectif obligatoire pour la vente d’une maison.
-
Comprendre le Diagnostic Assainissement
Avant d’évoquer le caractère obligatoire du diagnostic assainissement non collectif, il importe de savoir de quoi il s’agit.
1) Définition du diagnostic assainissement
Le diagnostic assainissement non collectif lors de la vente d’une maison est un contrôle technique qui permet de s’assurer que les systèmes de traitement des eaux usées fonctionnent correctement. Ce diagnostic concerne l’installation qui n’est pas raccordée au réseau d’assainissement collectif de la commune. La demande de diagnostic assainissement doit être adressée à la mairie dont dépend le logement concerné. Dans le cas où le diagnostiqueur constate un manque de conformité, le propriétaire dispose d’une année à partir de la vente pour effectuer les travaux nécessaires pour que l’installation soit conforme. Ce diagnostic devrait être fait au moins tous les 10 ans s’il n’y a pas question de vente et dans ce cas, les travaux de mise en conformité sont à effectuer dans les 4 ans suivants le contrôle.
2) Objectifs du diagnostic assainissement
Le diagnostic assainissement non collectif obligatoire pour une vente maison est primordial pour la protection de l’environnement. En effet, les habitations dont les installations d’évacuation des eaux usées ne sont pas reliées au réseau collectif doivent être aux normes. Ainsi, ces eaux domestiques ne pollueront ni les cours d'eau, ni les nappes phréatiques. Ce diagnostic a aussi pour but de respecter la législation en vigueur en matière de système de traitement des eaux usées.
Trois objectifs principaux guident les professionnels du diagnostic assainissement dans cette démarche :
- Il veille à ce que la maison soit conforme à la règlementation en vigueur et aux normes techniques.
- Eviter les vices cachés car l’acheteur sera informé des éventuels défauts du domicile.
- Eviter la pollution des cours d'eau et des nappes phréatiques, ce qui est primordial pour la protection de l’environnement.
-
L'Obligation du Diagnostic Assainissement non Collectif
Le diagnostic assainissement non collectif pour vente maison est obligatoire pour diverses raisons.
1) Pourquoi le diagnostic assainissement non collectif est-il obligatoire lors de la vente d'une maison ?
Le diagnostic assainissement non collectif est obligatoire lors d’une vente car il permet de répondre aux objectifs essentiels concernant l’environnement et assure la bonne foi du vendeur. Effectivement, grâce à ce contrôle obligatoire, les propriétaires sont responsabilisés en termes d’installations d’assainissement. Cette Obligation diagnostic assainissement a été instaurée depuis le 01er janvier 2011 pour les habitations qui sont équipées d’une fosse toutes eaux, d’une fosse septique, d’un système alternatif à filtre planté ou compact ou d’une micro-station d’épuration. La préservation de l’environnement constitue une priorité pour le législateur qui impose également la réalisation du diagnostic par un service public et non par un diagnostiqueur indépendant. Le rapport du diagnostic doit être joint au contrat de vente pour que l’acheteur fasse la transaction en connaissance de cause. S’il s’avère que le diagnostic n’a pas été fait ou que de fausses informations ont été insérées dans le document, l’acquéreur est en droit de porter l’affaire en justice. Le vendeur et le notaire risquent d’être poursuivis pour fraudes ou pour d’autres faits préjudiciables à l’acheteur car assainissement et immobilier vont toujours de pair.
2) Qu’en est-il du diagnostic assainissement collectif ?
Le diagnostic assainissement collectif n’est pas obligatoire pour les maisons individuelles, il en est de même pour les immeubles en copropriété. Effectivement, les maisons qui sont raccordées au réseau d’assainissement public tout-à-l’égout ne sont pas soumises à l’obligation de diagnostic. Les installations d’assainissement sont en principe déjà en règle dès la construction de l’immeuble. Toutefois, certaines communes peuvent exiger ce diagnostic assainissement en se basant sur le Code de la Santé Publique et notamment l’article L 1331-4 dudit code. Cet article évoque la responsabilité exclusive des propriétaires concernant les travaux destinés à l’assainissement et l’entretien de ces installations. Ainsi, dans le cadre d’une vente par exemple, les autorités communales peuvent vérifier si les installations sont conformes avant que le transfert de propriété n’ait lieu. L’article L1331-1 du Code de la Santé Publique instaure les mesures de raccordement des immeubles aux réseaux publics de collecte destinés à recevoir les eaux domestiques. Dans tous les cas, même en l’absence d’ obligation diagnostic assainissement, ce contrôle est fortement conseillé afin de vérifier l’état des installations et d’éviter les éventuelles poursuites en cas de vices cachés.
III. Le Processus du Diagnostic Assainissement
Lors de la réalisation du diagnostic, le technicien possède diverses attributions qui lui permettent de réaliser correctement le processus diagnostic assainissement.
1) Qui réalise le diagnostic assainissement collectif ?
C’est une agence de contrôle agréé dénommée Service Public d’Assainissement Non Collectif ou SPANC qui se charge du diagnostic assainissement et de l’établissement du rapport correspondant. Il s’agit d’un service public qui a été créé à la suite de la publication de la loi sur l’eau du 03 janvier 1992. Ainsi, contrairement aux autres diagnostics immobiliers, ce n’est pas un diagnostiqueur immobilier indépendant qui se charge du diagnostic assainissement. Les charges du SPANC sont financées par une redevance particulière que les usagers d’une installation d’ANC doivent payer. Le SPANC est donc un service public local qui assure deux fonctions principales :
- Accompagner et conseiller tous les propriétaires immobiliers dans la mise en place d’un système d’assainissement non collectif (ANC).
- Contrôler les installations d’ANC.
Parmi les éléments que le diagnostiqueur vérifie figurent le type d’installation, l’accessibilité, la compatibilité de l’installation aux besoins de la maison, aux normes sanitaires et aux spécificités du terrain. Il détecte également les éventuelles usures ou défauts d’entretien, sans oublier la concordance avec les normes techniques en vigueur.
2) Qu’en est-il du diagnostic assainissement collectif ?
Dans le cadre d’un diagnostic assainissement collectif, c’est un technicien habilité par la commune qui réalise le diagnostic. Ce technicien procèdera à la vérification de tous les raccordements de la partie privative des installations jusqu’à la partie communale. A la suite de ce diagnostic, le technicien remettra un rapport au propriétaire qui devra procéder aux travaux nécessaires pour la mise en conformité des installations. Ainsi, assainissement et immobilier ne peuvent être séparés pour la mise en conformité des installations. Un rapport négatif ne constitue pas un obstacle à la vente de l’habitation. Toutefois, le vendeur et l’acheteur devront se mettre d’accord sur les modalités de réparation. Il est à noter que la commune peut contraindre le propriétaire à raccorder le bien immobilier au tout-à-l’égout en vertu du Code de la Santé Publique. Ce raccordement devra être fait dans les 2 ans suivant la mise en place du réseau d’assainissement collectif. Les installations individuelles devront donc être supprimées afin d’éviter les nuisances dans le futur.
IV. Les Conséquences Légales du Diagnostic Assainissement
1) Les textes légaux qui régissent le diagnostic assainissement
Il existe différents textes qui régissent le processus diagnostic assainissement. Le caractère obligatoire du diagnostic assainissement non collectif dans le cadre d’une vente est instauré par l’article L 1331-11-1 du Code de la Santé Publique. Cet article mentionne également que si le dernier contrôle date de plus de 3 ans avant la vente de l’immeuble ou qu’il n’a pas été réalisé, le vendeur devra y procéder dans les plus brefs délais. Les conséquences légales diagnostic assainissement sont constituées par une amende et une peine d’emprisonnement.
La compétence des communes en matière d’assainissement des eaux usées est énoncée à l’article L2224-8 du Code Général des Collectivités Territoriales. Ce texte évoque que la commune est l’entité qui établit le schéma d’assainissement collectif comprenant un descriptif des ouvrages d’évacuation des eaux domestiques. Il mentionne également la responsabilité des communes en termes de contrôle des raccordements au réseau public de collecte des eaux usées. S’il y a non-conformité diagnostic assainissement, la commune est compétente pour contraindre le propriétaire à y remédier.
2) Quelles sont les conséquences légales en cas de non-conformité ?
Il faut distinguer les sanctions en cas d’informations erronées ou d’absence de diagnostic et celles qui concernent les travaux de mise en conformité. Si le propriétaire tente de dissimuler l’absence ou l’état de l’assainissement non collectif à l’acheteur, ce dernier peut demander en justice l’annulation de la transaction. Il peut également demander l’octroi de dommages et intérêts. Le service des fraudes de la Direction Générale de la Concurrence, de la Consommation et de la Répression des Fraudes ou la DGCCRF peut également être saisi par l’acheteur. Le vendeur et même le notaire qui a établi l’acte authentique de vente, encourent les conséquences légales diagnostic assainissement dont une peine de 2 ans de prison et une amende de 300 000 euros.
Concernant les travaux de mise en conformité des installations d’ANC, un technicien de la commune effectuera une contre-visite suite au diagnostic. S’il s’avère que le propriétaire n’a pas effectué les travaux nécessaires suite au rapport de diagnostic, la réglementation assainissement énonce qu’il devra payer une somme qui sera au moins la même que celle qu’il aurait payée au SPANC, sous réserve de majoration par la commune. Si le manquement à l’obligation de mise en conformité a causé la pollution de l’eau, le propriétaire peut se voir contraint de payer une amende pouvant aller jusqu’à 75 000 euros et d’une peine de prison de 2 ans.
Conclusion
Le diagnostic assainissement non collectif est une mesure obligatoire dans le cadre de la vente d’une maison. C’est un service public au sein de la commune qui se charge de ce contrôle obligatoire. Les propriétaires ou les vendeurs qui se soustraient à cette obligation risquent de subir des sanctions et engagent leur responsabilité. Le diagnostic assainissement collectif n’est pas obligatoire, mais dans le souci de préserver la santé d’autrui, ce contrôle peut être requis par la commune. Quel que soit le motif du diagnostic, un rapport relatant les résultats du contrôle sera remis au propriétaire qui se chargera d’effectuer les travaux nécessaires de mise en conformité.
