Diagnostics obligatoires bail commercial 2023 : quels sont-ils ?

Lors de la signature d’un bail commercial, un certain nombre de diagnostics est exigé par la loi. Le manquement à l’une de ces inspections est susceptible de mener à des litiges et sanctions. Les principaux concernés sont les propriétaires des biens commerciaux ainsi que leurs locataires. Le présent article va vous présenter ces diagnostics bail commercial obligatoires en 2023. Sa lecture va également intéresser les professionnels de l’immobilier, notamment les entrepreneurs. Quels textes législatifs régissent ces diagnostics immobiliers ? Comment les réaliser ? Quelles sont vos responsabilités

 

Diagnostic 1 : État des risques et pollutions (ERP)

L’état des risques et pollutions est un des diagnostics immobiliers obligatoires lors de la mise en location d’un bien immobilier à usage commercial. Il est en effet stipulé par les articles de loi L. 125-5 et R. 125-23 à 27 du Code de l’Environnement que les locataires d’un bien immobilier sont tenus d'être informés par leur bailleur de l’existence des risques auxquels est exposé le bâtiment. L’ERP est donc un état informatif. Il se présente sous la forme d’imprimé à remplir (voir Fig.1) librement par le bailleur. Ce dernier remettra le document complété à son locataire en l’annexant au contrat de bail.

En cas de non-respect de ses obligations au bail commercial, c’est-à-dire si le bailleur ne transmet pas volontairement l’ERP ou s’il donne de faux renseignements au locataire, ce dernier pourra pousuivre bailleur pour vices cachés. Le locataire pourra alors demander une réfaction du loyer ou la résiliation du contrat de bail.

Mais de quels risques s’agit-il au juste ? – La loi n°2003-699 du 30 juillet 2003 relative à la prévention des risques technologiques et naturels répond à cette question. Ce texte législatif encadre les futures urbanisations et réduit la vulnérabilité des territoires.

L’ERP concerne précisément les biens immobiliers à louer, satisfaisant l’une, au moins, des conditions ci-après :

• Le bien se trouve dans une commune dont le degré de sismicité dépasse 2.
• Le bien se trouve dans une commune dont le potentiel radon est égal à 3.
• Le bien se trouve dans le périmètre d’un plan de prévention des risques naturels, miniers ou technologiques prescrit ou approuvé.
• Le bien est implanté sur un terrain classé secteur d’information sur les sols.

L’ERP à joindre au bail doit être daté de moins de six mois.

Source : https://www.georisques.gouv.fr/sites/default/files/ial/ial_inscriptible.pdf

Fig.1 : État des risques et pollutions (ERP) : imprimé

Diagnostic 2 : Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

 

Parmi les diagnostics bail commercial obligatoires, citons le Diagnostic de Performance Énergétique. Le DPE est une évaluation de la consommation d’énergie du local commercial à mettre en location. C’est aussi une estimation des taux d’émission de gaz à effet de serre qu’émet le bâtiment. Il aboutit à des recommandations relatives aux travaux de rénovation énergétiques à réaliser pour améliorer la performance énergétique du local et pour rendre le bâtiment plus économe en énergie.

Il faut faire appel à un diagnostiqueur certifié DEKRA. L’expert se rendra à vos locaux pour les évaluer. Le bâtiment acquerra par la suite son étiquette énergétique. Cette étiquette est représentée par une lettre de l’alphabet comprise entre A et G. Elle définit la classe énergétique du bâtiment commercial.

Après évaluation, le diagnostiqueur dressera son rapport. Cette pièce sera la représentation concrète du DPE. Elle est à joindre au Dossier de Diagnostic Technique (DDT), à annexer au contrat de bail, et à remettre au locataire.

L’impact du DPE sur les coûts énergétiques est la réduction de la facture d’énergie, à condition que le bailleur décide de réaliser les travaux d’amélioration énergétique recommandés par le DPE.

L’impact du DPE sur les décisions de location est la libération du bailleur des contraintes liées à la classe initiale du bâtiment commercial. Une fois les travaux de rénovation énergétique faits, la classe du bâtiment s’améliore et les perspectives de location augmentent.

Diagnostic 3 : État des installations intérieures de gaz et d'électricité

Comme leur nom l’indique, l’état des installations intérieures de gaz et d’électricité est un ensemble de diagnostics immobiliers évaluant les risques relatifs au gaz et à l’électricité. Ces risques sont en effet susceptibles de mettre en danger les personnes et les biens occupant les locaux commerciaux à louer. L’objectif est de vérifier la conformité des installations avant mise en location. Leur remise aux normes s’impose dans les meilleurs délais en cas de défectuosité.

La fréquence d’actualisation de l’état des installations intérieures de gaz et d’électricité est de six ans si tout semble aller bien. Cependant, une vérification s’impose après les travaux de remise aux normes. Le rapport d’évaluation est à remettre au locataire. Il fera partie du Dossier de Diagnostic Technique (DDT).

Les parties impliquées dans cet ensemble de diagnostics de bail commercial sont le propriétaire, le bailleur et le locataire. Selon la loi Pinel, le propriétaire et le locataire se partagent les charges et les travaux à faire. Le locataire sera tenu d’entretenir son local commercial. Les petites réparations, appelées réparations locatives, lui reviennent.  Les grosses réparations, définies par l’article 606 du Code Civil, sont imputées au bailleur. Il en est de même pour l’entretien du local commercial, conformément aux articles 1719 et 1720 du Code Civil.

Diagnostic 4 : Mesurage de la superficie loi Carrez

Le mesurage loi Carrez de la superficie des locaux compte parmi les obligations de bail commercial en 2023 à condition que le bâtiment soit inclus dans une copropriété. Le diagnostic est à annexer au contrat de bail. Il fait savoir au futur locataire la superficie des locaux qu’il va louer.

La loi Carrez est la loi n°96-1107 du 18 décembre 1996 pour la protection des acquéreurs de lots en copropriété. Le statut des baux commerciaux fixe une durée de location de neuf ans au minimum.

La méthodologie du diagnostic se résume à la mesure de la surface des planchers des locaux privatifs couverts et clos, dont la surface est supérieure ou égale à 8 m² et dont la hauteur sous-plafond est supérieure à 1,80 m, sans considération des surfaces occupées par les murs, cloisons, cages d’escalier, marches, gaines, embrasures des portes et fenêtres.

Le défaut de mesurage Loi Carrez peut entraîner de réels litiges entre le bailleur et le locataire.

Diagnostic 5 : Accessibilité aux personnes en situation de handicap

Le diagnostic d’accessibilité aux personnes en situation de handicap est le résultat d’une étude complète du bien locatif à usage commercial. Il est présenté sous forme de dossier comportant plusieurs documents. Ce dossier illustré relève tous les manquements à la norme du bâtiment et donne une projection des travaux de mise en conformité à entreprendre.

Le bailleur des locaux commerciaux concernés par ce diagnostic est tenu de respecter les obligations suivantes :

Étant un établissement recevant du public (ERP), le bâtiment à usage commercial doit se mettre en conformité des lois d’accessibilité pour tous, y compris les personnes souffrant de tous les types existants de handicap. Ces lois sont stipulées par les articles D. 111-19-18 et R.111-19-19 du code de la construction et de l'habitation.

En cas de non-conformité, des sanctions seront appliquées. Dans une Foire Aux Questions, la Préfecture de Police précise comme suit ces sanctions :

« Le non-respect de cette obligation entraîne des sanctions qui sont la fermeture de l’établissement ne respectant pas le délai de mise en accessibilité, le remboursement des subventions publiques, une amende pour les responsables (architectes, entrepreneurs, etc.) et les bénéficiaires des travaux. En effet, l’article L.152-4 du code de la construction et de l’habitation dispose que la méconnaissance de l’obligation d’accessibilité d’un ERP à toute personne en situation de handicap, quel que soit le type de handicap, notamment physique, sensoriel, cognitif, mental ou psychique, fait encourir aux responsables des travaux une amende de 45 000€ et de 75 000€ d’amende et 6 mois d’emprisonnement en cas de récidive. En outre, l’article L.111-8-3-1 dispose que l’autorité administrative peut décider la fermeture d’un établissement recevant du public qui ne répond pas aux prescriptions de l’article L.111-7-3 ».

 

Pour conclure, la mise en location des bâtiments tertiaires comme les établissements à usage commercial est accompagnée d’obligations et de grosses responsabilités qu’il faut bien maîtriser. Les bailleurs ne sont pas les seuls concernés. Il y a aussi les professionnels du bâtiment et les locataires. Des diagnostics immobiliers sont à faire. Ils visent la remise aux normes des locaux pour le bien des occupants et des exploitants. Le non-respect des obligations peuvent mener à des sanctions, à des résiliations de contrat voire à un emprisonnement. Vous êtes donc invité à vous conformer aux règles établies. Le premier pas à faire est de s’informer.