La nouvelle loi pour la location des passoires thermiques en 2023

L’objectif de la nouvelle loi pour la location des passoires thermiques en 2023 se résume comme suit : une passoire thermique en location ne doit plus exister. On entend par passoire thermique un logement à forte consommation d’énergie. Cela implique d’importantes dépenses énergétiques qui se reflètent sur la facture du gaz et de l’électricité. Sans oublier l’impact négatif que cela produit sur l’environnement. Gros plan sur les détails de cette nouvelle loi.

La nouvelle loi sur les passoires thermiques

Il est désormais interdit de mettre en location les logements qualifiés de passoires thermiques ou passoires énergétiques.

En d’autres termes, la loi n’autorise plus la location des habitations dont la consommation d’énergie finale dépasse les 45 kWh par m2. Cette interdiction s’applique aux nouveaux contrats de bail conclus à partir du 1er janvier 2023 en France métropolitaine.

Vous pouvez trouver les détails de cette loi ici, mais aussi les modifications qu’elle a inclut concernant le critère de performance énergétique définissant la décence d’un logement. Ce critère se trouve dans le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) qui, notons-le, est l’un des diagnostics immobiliers obligatoires à effectuer avant toute transaction immobilière.

Les diagnostics immobiliers obligatoires avant toute transaction immobilière

Il est nécessaire d’évoquer ici les diagnostics immobiliers obligatoires pour une vente immobilière. Ces diagnostics sont à regrouper dans un dossier unique appelé le Dossier de Diagnostic Technique (DDT).

Le caractère obligatoire des diagnostics immobiliers vient du fait que le vendeur doit informer l’acquéreur compte à l’état sanitaire et environnemental du bien objet de la transaction. Les opérations qui renseignent sur cette situation sont les diagnostics immobiliers.

Les diagnostics immobiliers obligatoires sont au nombre de 11, à savoir :

• Le diagnostic de performance énergétique (DPE) et l’audit énergétique
• Le diagnostic amiante
• Le diagnostic électricité
• Le diagnostic termites
• Le diagnostic bruit, aussi appelé l’état des nuisances sonores aériennes
• Le diagnostic Merule
• L’état de l’installation intérieure des gaz
• Le diagnostic assainissement non collectif
• Les appareils de chauffage à bois
• L’état des risques naturels et technologiques ou l’état des risques et pollution (ERP)
• Le diagnostic plomb.

C’est le DPE qui évalue la décence énergétique d’une habitation en déterminant sa consommation d’énergie :

• Chauffage
• Eclairage
• Ventilation
• Système de refroidissement
• Eau chaude
• Etc.

Le DPE fera ressortir la quantité d’énergie finale consommée par mètre carré et par an. L’unité sera donc le kWh/m². La maison est économique en énergie si cette valeur est inférieure à 450 kWh/m².

L’étendue de l’objectif de la loi Climat et Résilience à l’horizon 2028

La nouvelle loi est étroitement liée à la loi Climat et Résilience qui s’applique progressivement. A l’horizon 2028, toutes les passoires énergétiques sans exception seront interdites à la location, d’après l’article 41 de ladite loi. Si cet objectif est atteint, il y aura de nombreux impacts positifs pour les locataires, les propriétaires et surtout du point de vue environnemental.

Les impacts positifs de la loi Climat et Résilience chez les locataires

Les locataires ne seront plus obligés de payer des factures d’énergie trop coûteuses. Ils pourront réclamer des travaux de réhabilitation auprès de leur propriétaire-bailleur.

Les impacts positifs de la loi Climat et Résilience chez les propriétaires

Les propriétaires des logements décents auront plus de temps pour planifier les travaux de rénovation qu’ils doivent entreprendre dans leurs logements en location.

Les impacts environnementaux de la loi Climat et Résilience

La nouvelle loi réduira à coup sûr les émissions de gaz à effet de serre. Ce sera un impact écologique considérable.

Pour le moment, et ce, jusqu’en 2028, il est interdit de procéder à une augmentation de loyer pour les logements de classes F et G, que ce soit lors du renouvellement du bail ou lors du changement de locataire.

Le principe du classement des logements selon le DPE

Le Diagnostic de Performance Énergétique classe les logements en sept classes, à savoir A, B, C, D, E, F et G. La meilleure classe est A, c’est-à-dire que tous les logements classés A sont dotés d’une meilleure isolation et consomment déjà le minimum d’énergie. Vient en second lieu les logements classés B, puis C, D et E. Les logements classés F et G sont les passoires thermiques. Ils sont énergivores et mal isolés, donc, non décents.

Évolution du critère de décence énergétique des logements

Le temps passe et le critère de décence énergétique des logements évolue. Pour être décent, un logement doit être au moins classé :

• F par le DPE, à partir du 1er janvier 2025
• E par le DPE, à partir du 1er janvier 2028
• D par le DPE, à partir du 1er janvier 2034.

Propriétaires, bailleurs et locataires doivent être au courant de l’évolution de ce critère de décence énergétique des logements avec le temps. En effet, cette définition s’appliquera aux nouveaux contrats de location, aux renouvellements de contrats et aux reconductions tacites des contrats de bail.

Quid de l’interdiction de vente des passoires thermiques ?

Le nombre de particuliers qui envisagent de vendre leur logement classé F ou G au DPE est en pleine augmentation. Cette situation est due à l’entrée en vigueur de la loi Climat et Résilience. Notez en effet que le ministère de la Transition écologique a recensé quelque 5,2 millions de passoires thermiques en France. Le gouvernement a alors pris des mesures obligeant les vendeurs de passoires thermiques à faire un audit énergétique avant la vente de leur bien. Cette mesure s’applique aux mono-propriétés depuis le 1er avril 2023. Découvrez les modalités dans l’article 158. Cet article a été complété par un décret et un arrêté, tous deux étant publiés en mai 2022. À la base, l’obligation d’audit énergétique devait être appliquée depuis le 1er septembre 2022.

La vente d’une passoire thermique est donc autorisée en 2023. Cependant, ce sujet fait encore l’objet de débat.

 

Pour conclure, les nouveaux contrats de location conclus à partir de janvier 2023 ne doivent plus concerner des passoires énergétiques. Il est dans l’intérêt des bailleurs et des locataires de réaliser le diagnostic de performance énergétique et les travaux de rénovation nécessaires pour un logement décent. C’est bénéfique, tant pour les résidents que pour la planète.