La vente à terme en 2024 : est-ce-une bonne idée ?
Une vente à terme est une forme de transaction immobilière où l’acquéreur paye un montant initial appelé « bouquet » suivi de mensualités convenues dans l’acte authentique de vente. Ces mensualités sont versées sur une période déterminée. Cette période est également fixée dans l’acte authentique de vente. Il peut y avoir une réserve de Droit d’Usage et d’Habitation (DUH) faite par le vendeur. Alors, quel est l’intérêt d’opter pour la vente à terme en 2024 ?
Les intérêts d’une vente à terme pour le vendeur immobilier
Etant donné que les taux immobiliers ne cessent d’augmenter, l’inflation sera sûrement encore en hausse en 2024. En outre, il est de plus en plus difficile de se voir accorder un crédit immobilier. La vente à terme est un moyen d’échapper au prêt immobilier. L’achat à terme intéresse surtout les jeunes acquéreurs. Ces derniers trouvent le financement de leur bien immobilier plus simple. La vente à terme présente généralement de nombreux avantages pour le vendeur immobilier :
- Les mensualités que perçoit le vendeur ne sont soumises à aucune taxe. Elles peuvent par ailleurs être revalorisées, parce qu’elles sont indexées sur l’indice du coût de construction.
- Si le vendeur vient à décéder avant le terme de la vente, il appartiendra à ses héritiers de percevoir les mensualités. Ces dernières prendront alors la forme de capital ou de rente selon les modalités stipulées dans le contrat de vente.
- La clause résolutoire stipulée dans l’acte authentique de vente est en faveur du vendeur. En effet, si l’acquéreur ne parvient pas à payer ses mensualités, la transaction sera annulée. Le bien immobilier revient au vendeur.
- La vente à terme occupée, qui est le contraire de vente à terme libre, permet au vendeur d’occuper le bien jusqu’au terme de la vente.
Typologie d’une vente à terme
Il existe deux types de vente à terme, à savoir la vente à terme immobilier occupée ou encore à jouissance différée, et la vente à terme libre. Ce deuxième type de transaction permet à l’acheteur d’accéder au bien dès que l’acte authentique de vente a été signé. L’acheteur n’a pas besoin d’attendre le terme de la vente pour jouir du logement. Pour la vente à terme libre, ce n’est pas la jouissance du bien par l’acquéreur qui est différée, c’est le paiement du prix d’achat du bien. La durée du paiement des mensualités est fixée en général entre dix et vingt ans.
Les questions qui se posent souvent et qui font la différence entre la vente à terme à jouissance différée et la vente à terme libre sont récapitulées dans le tableau ci-après :
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Questions |
Cas de la vente à terme à jouissance différée |
Cas de la vente à terme libre |
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Qui occupe le bien immobilier ? |
Le vendeur |
L’acheteur |
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Qui s’acquitte des charges ? |
Le vendeur pour les factures courantes. L’acheteur pour la taxe foncière et les grands travaux. Il s’acquittera de ces charges auprès du vendeur. |
L’acheteur |
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Qui s’acquittera du Droit d’Usage et d’Habitation ? |
Le vendeur |
Le Droit d’Usage et d’Habitation n’a pas lieu. |
La vente à terme n’est pas une vente en viager
L’article 1601-1 du Code Civil montre la définition de la vente à terme. Il s’agit d’une transaction régie par un contrat de vente en bonne et due forme, avec un paiement au comptant suivi de mensualités s’étalant entre dix et vingt ans, en fonction de ce qui est convenu par les deux parties devant le notaire.
Si la vente à terme se règle par paiement progressif et ne dépend pas du décès du crédirentier, la vente en viager, qu’on confond souvent avec la vente à terme, dépend du décès du crédirentier. Les différences entre ces deux transactions sont résumées dans le tableau suivant :
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Type de vente |
Spécificités |
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Vente à terme |
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Vente en viager |
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Les avantages de l’achat à terme pour l’acquéreur
Ce n’est pas seulement le vendeur qui trouve intérêt à procéder à une vente à terme. L’acheteur préfère aussi ce type de transaction pour de nombreuses raisons. On parle alors, de son côté, d’achat à terme.
Comme évoqué ci-dessus, la conclusion d’un contrat de prêt immobilier est inutile si l’on choisit l’achat à terme, ce qui représente un gros avantage pour l’acheteur. Ce dernier trouve aussi la possibilité de négocier librement les conditions de la transaction, notamment :
- Le prix d’achat du bien
- La fréquence des versements des mensualités
- La durée de l’achat à terme.
Exemple de cas pratique
Un vendeur et un acheteur se mettent d’accord pour la vente à terme d’un immeuble d’une valeur de 300 000 €. Le paiement initial convenu dans le contrat est de 100 000 €. Les mensualités qui suivent seront de 4000 € par mois durant 50 mois.
Grâce au paiement progressif, l’acheteur aura la possibilité de maximiser son flux de trésorerie. Il a tout son temps pour attendre l’augmentation de ses revenus.
De son côté, le vendeur n’est pas pressé de percevoir la totalité du paiement dans l’immédiat.
Calcul d’une vente à terme
Le calcul d’une vente à terme d’un bien immobilier ne s’effectue pas au hasard. Il y a des étapes à suivre :
Étape 1 : Estimation de la valeur vénale du bien
Étape 2 : Définition du bouquet
Étape 3 : Évaluation du DUH
Étape 4 : Détermination de la somme globale des rentes à verser
Étape 5 : Calcul des rentes mensuelles.
La vente à terme n’échappe pas aux diagnostics immobiliers
Voici la liste des diagnostics immobiliers obligatoires lors d’une transaction immobilière :
- Le diagnostic de performance énergétique (DPE)
- L’état des risques et pollution
- Le diagnostic termites
- Le diagnostic plomb
- Le diagnostic électrique
- L’état de l’installation intérieure du gaz
- Le diagnostic Loi Carrez
- Le diagnostic amiante.
La vente à terme est une solution à préconiser pour ceux qui souhaitent vendre ou acheter un bien immobilier en 2024. En ces temps où l’inflation est bien présente et les prêts immobiliers difficiles à obtenir, cette solution sonne comme une alternative idéale pour les vendeurs et les acquéreurs.
