Pour maximiser ses chances d’acquérir un nouveau bien immobilier, il est essentiel de s’informer sur les différentes conditions d’obtention du crédit immobilier. Cela est d’autant plus valable actuellement, car une stagnation non négligeable du marché immobilier est remarquée. En effet, le nombre de crédits octroyés connaît une importante baisse. Le 4 décembre 2023 s’est tenue une réunion du Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF), du ministère de l’Économie et de la Banque de France. De nouvelles dispositions relatives aux conditions d’obtention de crédit immobilier ont été annoncées. Leur objectif étant de simplifier les procédures d’emprunt, en vue d’améliorer le marché de l’immobilier. De quels changements s’agit-il exactement ? Quels en sont les impacts pour les futurs acquéreurs ? Pour mieux comprendre les nouvelles conditions du prêt immobilier, revoyons d’abord la situation actuelle.
Les conditions d’obtention du crédit immobilier avant 2024
Pour qu’un potentiel acheteur puisse bénéficier d’un crédit immobilier, plusieurs critères sont pris en compte : sa situation professionnelle (stabilité, revenus, etc.), le montant demandé, son apport personnel, l’historique de ses crédits et le bien immobilier qu’il projette d’acheter.
Les 3 paramètres suivants sont tout aussi importants que ceux cités précédemment :
- La durée de l’emprunt : les acquéreurs ont droit à 25 ans (maximum) pour rembourser leur crédit immobilier. Seuls, les crédits pour les achats dans le neuf (VEFA) peuvent être remboursés sur une durée de 27 ans. Il en est de même pour les achats dans l’ancien avec des travaux de rénovation importants (avec un taux d’emprunt estimé à 25% du montant total des travaux).
- La méthode de calcul du taux d’effort prend en compte le montant du prêt relais (en plus des revenus nets avant impôt et de l’assurance de prêt immobilier). Ce taux d’effort étant le taux d’endettement maximal possible pour rembourser un prêt. En janvier 2020, il a été plafonné à 33% tandis qu’à partir de janvier 2021, le seuil est monté à 35%.
- Les établissements financiers ont sous-utilisé leur quota d’exception : il a été comptabilisé qu’en moyenne, ils n’ont utilisé que 14.3% de leur droit au troisième trimestre 2023, contre 20% au second trimestre.
Si les banques ont agi ainsi, c’est probablement à cause des amendes administratives qu’elles risquent, si jamais elles ne respectent pas les règles liées à la demande de crédit immobilier. Les potentiels acquéreurs, quant à eux, ont de plus en plus de mal à obtenir leur prêt à cause de la complexité des conditions. D’où la mise en place de nouvelles conditions relatives au crédit immobilier en 2024.
La durée d’emprunt est prolongée
Cette première condition concerne les crédits immobiliers pour les achats d’un bien immobilier nécessitant des travaux de rénovation. Elle a été allégée de manière à encourager les futurs propriétaires à mener des travaux de rénovation. En effet, plus la durée de remboursement est prolongée, plus il y a de chances pour que les ménages aux revenus modestes obtiennent un prêt.
À condition que le budget alloué aux travaux de rénovation dépasse 10% de son cout total, l’emprunteur a droit à plus de temps pour le remboursement, c’est-à-dire, à 27 ans (si avant, cette durée était de 25 ans).
Les intérêts du prêt relais sont exclus du calcul
Le prêt relais est destiné aux acquéreurs qui souhaitent acheter un nouveau logement avant de vendre leur ancien bien immobilier. Avant, ce prêt a joué un rôle majeur dans le calcul du taux d’effort. À partir de 2024, l’intérêt du prêt relais ne sera plus pris en compte. Suivant la nouvelle méthode de calcul, le taux d’effort accordé sera certainement plus favorable.
Pour bénéficier de cette nouvelle condition, il faut toutefois que le montant du prêt soit inférieur ou égal à 80% de la valeur du bien. Elle n’est aussi valable que pour les prêts relais couplés à un crédit classique (contrairement aux prêts relais secs).
Les banques ont plus de marge de flexibilité.
La mise à jour de ces règles n’empêche pas la difficulté d’octroi de prêt en vue d’acheter une résidence principale, pour certains ménages. C’est pourquoi les banques sont invitées à être plus souples par rapport aux conditions de prêt.
Elles ont un quota d’exception de 20%, c’est-à-dire que 20% des dossiers qui ne réunissent pas toutes les conditions requises (incapacité à rembourser un prêt dans les 27 ans et un taux d’effort qui excède les 35%) peuvent encore être validés. Plus encore, cette limite peut être dépassée sur un trimestre si durant 2 trimestres, l’établissement financier parvient à maintenir ces 20%.
Toujours dans l’objectif de faciliter l’accès au crédit immobilier, les banques acceptent de réexaminer les dossiers refusés, à condition que l’emprunteur le demande. Lorsque le HCSF a approuvé cette initiative (proposée par le gouverneur de la Banque de France), il a également voulu privilégier la transparence.
Dans le cadre de ce réexamen de dossier, les banques ont alors le choix entre :
- Donner plus d’explications au potentiel acquéreur concernant les raisons du refus de la demande.
- Revoir la candidature d’un emprunteur, car celui-ci pense avoir rempli toutes les conditions.
Ce changement aura un impact non négligeable sur les différents établissements financiers. Pour rappel, le principal objectif de cette mise à jour est d’augmenter le nombre de crédits immobiliers octroyés, en vue de relancer le marché immobilier.
Notons que depuis août 2023, le nombre de crédits immobiliers octroyés a diminué. D’après la banque de France, ils sont passés sous les 10 milliards d’euros mensuels. Cette baisse s’explique également par la hausse du taux d’intérêt en 2022.
Avec les nouvelles dispositions, on s’attend à ce que de plus en plus de potentiels acheteurs obtiennent leur crédit pour que leur projet d’achat immobilier aboutisse. L’octroi de crédits immobiliers va alors favoriser la stabilisation ou la baisse des taux d’intérêt et par la même occasion, la baisse des prix de l’immobilier.
Les emprunteurs sont tout aussi concernés par ces changements. Avant de se lancer dans les procédures de demande de crédit, il est donc essentiel de bien s’informer sur ces changements, en se faisant aider par des conseillers financiers ou des professionnels de l’immobilier par exemple.
