Vous envisagez de mettre en location votre propriété ? Notons qu’il est primordial de fournir des diagnostics immobiliers au nouveau locataire lors de la signature du contrat. Dans le cas contraire, la conclusion d’un bail sans diagnostic expose le propriétaire à diverses sanctions. En effet, la loi exige la remise d'un dossier de diagnostic technique ou DDT complet au locataire, incluant le DPE, l’ERP, l’électricité... Dans cet article, faisons le point sur les sanctions liées à l’absence de diagnostic pour une location : quels sont les diagnostics obligatoires pour une location ? Et les risques qu’encourt le bailleur ?
L'utilité des diagnostics immobiliers pour une location
Les diagnostics immobiliers sont des éléments indispensables dans le processus de location. Réalisés par un diagnostiqueur professionnel, ils permettent d’avoir un état global du lieu. Tant pour le propriétaire que pour le futur locataire, ces informations permettent d'identifier d'éventuels problèmes ou risques liés à la location. Cette transparence facilite l'évaluation de la sécurité du bien, favorisant une prise de décision éclairée.
- La législation impose, dans le cadre de tout contrat de location, la fourniture d'un dossier de diagnostic technique (DDT). En annexe au contrat de bail, le dossier est obligatoire que ce soit pour un bail d'habitation, qu'il soit vide ou meublé, ou encore pour un bail commercial ou professionnel.
- Le document comprend des éléments essentiels sur l’état du bien, tels que le diagnostic de performance énergétique (DPE), le constat d'exposition au plomb, ainsi que l'état des risques naturels et technologiques.
Cette obligation légale vise à garantir la sécurité et l'information tant du propriétaire que du locataire, instaurant une confiance mutuelle dans le processus de location.
Les diagnostics obligatoires pour une location
Plusieurs diagnostics techniques doivent être intégrés au DDT et remis au locataire au plus tard lors de la signature du bail. Le dossier de diagnostics techniques pour location peut inclure jusqu'à six expertises obligatoires selon le type du bien.
- Depuis le 1er janvier 2011, le DPE ou diagnostic de performance énergétique est obligatoire. Le document informe le futur locataire des performances énergétiques du logement, incluant la consommation d'électricité, de gaz, de fioul, et les émissions de gaz à effet de serre. Notons qu’un DPE a une validité de 10 ans, s’il a été réalisé avant 2018.
- L'ERP, ou État des risques et pollutions, identifie les risques naturels, technologiques, miniers et écologiques exposés au bâtiment suite à une étude de pollution des sols. La durée de validité de ce document est de 6 mois.
- Le diagnostic électrique, obligatoire depuis le 1er juillet 2017 pour les bâtiments construits avant 1975. C’est une vérification des installations électriques intérieures selon les normes imposées par le code de l’habitation. Sa validité est de 6 ans.
- Le diagnostic gaz évalue l'état des installations de gaz de plus de 15 ans pour prévenir les accidents domestiques. Le document est valable pour 6 ans.
- La Loi Boutin requiert un certificat de surface habitable informant le locataire de la mesure exacte du logement, qu'il soit vide ou meublé. Sa durée de validité est illimitée.
- En outre, le diagnostic amiante parties privatives, ou DAPP, est obligatoire pour les biens d'immeubles collectifs construits avant le 1er juillet 1997.
Toute la liste n’est pas obligatoire à chaque location. C’est le diagnostiqueur professionnel qui définit les diagnostics à effectuer selon le type de bien immobilier.
Un dossier incomplet est un dol
Un DDT incomplet à la signature d’un contrat de location peut être qualifié de dol. Selon la loi, la non-présentation de certains diagnostics technique dans un contrat de bail constitue une fraude, pourvue que la preuve démontre que le propriétaire a délibérément trompé le locataire sur l'état du bien.
Dans ce cas, il est manifeste qu'un dol a eu lieu. Le dol se caractérise par une manœuvre intentionnelle fournissant des informations fausses, lacunaires, ou obsolètes au locataire dans le but de le faire signer un contrat de location. Cette pratique est catégoriquement interdite, et tout propriétaire qui s'y adonne s'expose à des conséquences graves.
En cas de diagnostic périmé, il est impératif de mettre à jour tous les diagnostics avant la signature du contrat de location, sous peine de refus de signature par le locataire.
Si un propriétaire recourt à un diagnostiqueur non certifié, il risque des amendes pouvant atteindre 1 500 €, et jusqu'à 3 000 € en cas de récidive.
Les sanctions en cas d’absence de diagnostic
Un dossier de diagnostic incomplet, lors d’un contrat de location, est sanctionné par la loi. Étant un document obligatoire, le propriétaire bailleur risque diverses sanctions, telles que :
- L’annulation du contrat de bail en cas de dol : En l'absence du DDT, si le locataire prouve que les informations de l'annonce sont fausses, il peut engager des poursuites contre le bailleur.
- La réduction du loyer : Si ce qui a été dissimulé est moins grave et ne met pas en danger la santé du locataire, le loyer peut être révisé au prorata de la perte estimée.
- Le paiement de dommages et intérêts : Si le bailleur ne fournit pas toutes les pièces du dossier de diagnostics techniques et que le locataire subit un préjudice, des actions en justice peuvent être entreprises, permettant au locataire d'obtenir des dommages et intérêts.
- Un risque pénal : En cas d'informations erronées sur le rapport de performance énergétique, la DGCCRF peut imposer des sanctions pénales allant jusqu'à 37 500 € d’amende et jusqu’à 2 ans de prison.
Sanctions pour absence de DPE :
- Non-transmission du DPE au locataire : Dans ce cas, le locataire peut saisir le tribunal pour obtenir des dommages-intérêts.
- DPE volontairement erroné : Si les annonces contiennent de fausses informations à des fins trompeuses, le locataire peut saisir le tribunal, voire annuler la vente ou le bail.
- Diagnostic non certifié : Une amende de 1 500 € peut être infligée, avec une amende récurrente de 3 000 € en cas de récidive.
En bref, le respect des dispositions du DDT est crucial pour la validité d'un contrat de location. Tout bailleur négligeant ces informations s'expose à des conséquences graves, incluant des sanctions financières, des litiges judiciaires, voire l'annulation du bail. Les propriétaires doivent donc veiller à respecter toutes les réglementations et fournir des informations précises pour protéger tant les locataires que leur propre intégrité juridique.
