LOA immobilier : tout savoir sur la location avec option d’achat

Lorsqu’on parle de location avec option d’achat (LOA) ou leasing, on fait rapidement référence au domaine de l’automobile. Actuellement, le concept s’étend dans le secteur de l’immobilier. Ainsi, des entreprises immobilières se créent et se livrent à cette activité. Elles se proposent de vous acheter la maison de vos rêves, mais auparavant, elles vous la mettent en location, le temps, pour vous, de constituer votre dossier. C’est la LOA immobilière. Ce principe de location-accession correspond-il à vos besoins ?

Définition de la LOA immobilière

Dans le secteur de l’immobilier, la location avec option d’achat est par définition un mécanisme de location-vente régi par un contrat où le propriétaire bailleur s’engage à transférer la détention d’un bien à son locataire-accédant au bout de la durée de la location. Le locataire qui, plus tard, deviendra propriétaire du bien s’engage de son côté à verser régulièrement et par tranches le prix d’achat de ce bien, tout en s’acquittant de ses loyers mensuels, jusqu’à la fin de la période de location.

Comment fonctionne la LOA immobilière ?

La LOA immobilière est encadrée par la loi n° 84-595 du 12 juillet 1984. Elle fonctionne par crédit-bail qui se concrétise respectivement par la location classique du bien et par le transfert de propriété.

Location classique

Le locataire, qui est le futur acquéreur du bien immobilier, paie son loyer mensuel, plus une mensualité dont la somme durant la période de location sera déduite du prix d’achat total du bien au moment de l’acquisition de ce bien.

Transfert de propriété

Six mois avant le délai de la levée de l’option d’achat, le propriétaire-vendeur rappelle son locataire-accédant, par lettre recommandée avec accusé de réception, que celui-ci pourra exercer son droit d’acquérir la maison louée, à la fin du crédit-bail. Le courrier indique le montant du capital restant à payer.

Les parties impliquées dans le contrat de LOA et les conditions qui y sont stipulées ne sont autres que le propriétaire bailleur et le locataire-accédant.

Avantages de la LOA immobilière

Ci-après quelques avantages de la LOA en immobilier pour les locataires-acheteurs potentiels :

La flexibilité financière

Ce premier avantage englobe l’inutilité de la souscription d’un prêt immobilier lors de la signature du crédit-bail, la non-nécessité d’apport immobilier, le non-changement du prix de vente convenu malgré la fluctuation du marché immobilier, le droit de non-acquittement de l’impôt foncier, le droit de non-acquittement de la part des charges qui devraient être payées au propriétaire.

L’opportunité d’acquérir le bien après la période de location

Le locataire-accédant est en droit de choisir le bien de ses rêves. Il a l’opportunité d’« essayer d'y habiter sans avoir à débourser le prix d’achat en une fois. Le propriétaire-bailleur lui remettra les clés à la fin de la période d’« essai », si on peut le dire ainsi. C’est la réalité que tout acquéreur rêve de concrétiser.

Inconvénients de la LOA immobilière

Le leasing immobilier comporte des contraintes et des risques liés au contrat. Les inconvénients de la location avec option d’achat en immobilier pour le locataire-accédant sont entre autres :

• Le manque de flexibilité quant au prix du bien en cas de changement de situation
• Les éventuels frais de sortie
• La rareté de ce type de transaction immobilière.

Conditions du contrat de LOA

Le contrat de LOA doit contenir 11 mentions spécifiques. Ci-après les conditions typiques obligatoires de ce contrat dans le contexte immobilier :

• La description du logement et toutes ses caractéristiques, accompagnées d’une liste d’annexes
• Le montant à prévoir en cas de levée de l’option d’achat, en particulier le prix de vente de la maison, ses modalités de paiement et de mises à jour après le versement des mensualités
• La condition suspensive des crédits : Le transfert de propriété ne sera fait que lorsque le locataire-acquéreur aura en main son emprunt immobilier, au cas où il a contracté un prêt immobilier avec un ou plusieurs organismes financiers.
• La mention de la date d’entrée dans la maison louée, la durée de la location et la date limite de la levée de l’option d’achat.
• La valeur des mensualités, leur fréquence de paiement et les possibilités de révision.
• Les modalités de l’épargne sur le prix d’achat.
• La prise en charge et les garanties de remboursement.
• La liste des charges du locataire-accédant et l’estimation de leurs coûts.
• La clause d’annulation de plein droit du contrat, stipulant que le locataire-accédant doit immédiatement quitter les lieux en cas de non levée de l’option d’achat ou si le contrat vient à être résilié.
• L’attestation d’assurance responsabilité civile et d’assurance dommage-ouvrage.

Comparaison avec d’autres options d’achat immobilier

Comparée à l’achat immobilier courant, la LOA est le recours idéal pour les exclus du crédit immobilier. En effet, dans l’achat traditionnel, la souscription d’un prêt immobilier auprès d’un organisme prêteur est généralement nécessaire. Or, le contexte actuel de la hausse des taux d’intérêt impacte la capacité d’emprunt de nombreux particuliers. Dans la LOA immobilière, Le crédit immobilier n’est pas obligatoire.

La différence entre la location-accession immobilière et la location classique est l’option d’achat. Le locataire-accédant cessera plus tard de payer ses loyers et ses droits d’épargne. Il deviendra propriétaire. Quant au locataire classique, il loue une habitation qui ne sera jamais la sienne.

Cas d’utilisation réels de la LOA immobilière

Pour illustrer comment la LOA en immobilier s’utilise dans les cas réels, voici quelques exemples concrets :

 

1/ Un locataire-accédant contracte une LOA immobilière avec son propriétaire-bailleur-vendeur. Le prix d’achat du bien est de 74 200 €. Il va louer le bien convoité pendant deux ans. Il devra payer une redevance de 850 € par mois qui se répartit en loyer (410 €) et en épargne (440 €). On peut alors calculer le prix restant dû qu’il devra payer au bout de sa période de location, à savoir :

74 200 € — (440 € x 24 mois) = 63 640 €

 

2/ Un jeune couple désire acheter l’appartement neuf de ses rêves. Le bien convoité coûte 200 000 €. Les revenus de Monsieur et Madame ne permettent pas d’obtenir un crédit immobilier. Le couple ne dispose pas non plus d’apport personnel suffisant pour financer le projet. Le ménage va donc se tourner vers la LOA immobilière dont voici le montage financier :

           a) Acceptation signée du contrat de LOA et de ses conditions :

• Le couple signe le contrat de LOA immobilière proposé par un organisme d’habitation à loyer modéré (HLM) pour une période de location-accession de cinq ans.
• Il accepte de s’acquitter d’une redevance mensuelle de 1000 € qui se répartit en fraction locative ou loyer (700 €) et en fraction acquisitive ou épargne qui sera déduite du prix d’achat du bien (300 €).

b) Ce que le couple fera pendant la période de jouissance du bien sera également mentionné dans le contrat :

• Le couple va donc louer le bien pendant cinq ans. Il va verser sa redevance mensuelle de 1000 € au propriétaire-bailleur.
• Au bout de la période de location convenue, le couple aura payé une fraction acquisitive s’élevant à :

300 € x 12 mois x 5 ans = 18 000 €

         c) Exercice de l’option d’achat

• Au bout des cinq années de location, le couple décide de lever l’option d’achat.
• Rappelons que le prix d’achat de l’appartement est de 200 000 €. On déduit la fraction acquisitive de    18 000 € de ce montant. Il reste 182 000 € à payer.
• Le couple souscrit au Prêt Social Location-Accession (PSLA) pour pouvoir financer ce reste à payer. Ce prêt lui permet de bénéficier d’une TVA réduite à 5,5 %. Par la suite, le couple sera exonéré de la taxe foncière pendant quelques années.

d) Finalisation de l'achat

• Le couple signe un contrat de vente devant un notaire. Le transfert de propriété est formalisé. Le ménage devient propriétaire officiel de l’appartement.
• Si, pour une raison ou une autre, le couple avait renoncé à l’achat de l’appartement, l’organisme HLM lui aurait remboursé la fraction acquisitive de 18 000 €.

 

 

Pour conclure, la LOA immobilière permet à tout un chacun de devenir propriétaire sans devoir faire un apport financier important. Les particuliers intéressés par ce contrat n’ont pas non plus besoin de souscrire un crédit immobilier. Donc, en fonction de vos besoins, de votre situation financière et de vos objectifs, songez à la LOA. Cette transaction constitue la meilleure option pour les personnes qui souhaitent acquérir un bien immobilier sans les contraintes d’un crédit immobilier.