Loi Alur copropriété : définition et impacts sur la location

Promulguée en mars 2014, la loi pour l’Accès au Logement et un Urbanisme Rénové (ALUR) a pour objectif de favoriser l’accès au logement. Elle vise à améliorer la gestion des immeubles, soutient les copropriétés en difficulté et renforce la transparence. Comment la loi ALUR en copropriété influence les contrats de location ?

Principales dispositions de la Loi Alur en copropriété

La loi ALUR par définition, est une réglementation immobilière publiée le 26 mars 2014 au Journal Officiel, dont les principales dispositions concernant la gestion des biens immobiliers en copropriété sont :

• La lutte contre la détérioration des copropriétés
• Les mesures contre l’habitat indigne
• La rénovation énergétique du bâtiment, et donc, des logements
• La prévision de nouvelles formes d’habitat telles que l’habitat participatif et l’habitat léger.

Les principales dispositions rattachant la location et la loi ALUR concernent :

• Le rapport entre les propriétaires, les bailleurs et les locataires
• Les privilèges à accorder aux personnes défavorisées
• Les règlements qui régissent les loyers
• La facilitation des demandes de logement social et le développement de l’offre de logements abordables.
• La qualité du cadre de vie.

Nouvelles règles de location imposées par la Loi Alur

Les propriétaires bailleurs d’immeubles sont tenus de tout connaître sur la location en copropriété et les nouvelles règles à suivre. En France, dans les zones dites tendues, là où la demande de logements s’avère supérieure à l’offre, les loyers observent un plafond fixé par la Préfecture, plafond que les propriétaires bailleurs ne doivent pas dépasser.

Les propriétaires bailleurs des biens en copropriété ont l’obligation d’effectuer les diagnostics techniques avant la mise en location tels que le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE), le diagnostic plomb et l’état des risques naturels et technologiques (ERNMT). A ce propos, SDI Expertise est à votre service si vous souhaitez connaître et effectuer les différents diagnostics immobiliers obligatoires.

Droits et obligations des locataires selon la Loi Alur

La loi Alur présente également des Droits et obligations des locataires. Ces derniers ont par exemple droit à la protection de l’État en cas d’impayés de loyers grâce à la Garantie Universelle des Loyers (GUL). Pour cela, les locataires d’un immeuble en copropriété doivent verser une cotisation mensuelle dans un fonds commun géré par l’État. Si un locataire se retrouve dans l’impossibilité de payer son loyer, l’État sera en mesure de rembourser le propriétaire jusqu’à 70 % des arriérés. Le locataire se trouve alors protégé contre l’expulsion.

Parmi les droits des locataires, la loi Alur énonce l’établissement d’un contrat type de location. Tous les contrats signés depuis le 1er août 2015 doivent s’y conformer. Ce contrat type développe clairement toutes les clauses visant la protection du locataire, y compris la répartition des charges locatives et leur montant, la durée minimum du contrat de location et l’état des lieux détaillé. Le locataire aura donc à sa portée toutes les informations relatives à son logement. Ce contrat type de location a été bien étudié pour être clair, même pour le public précaire englobant les seniors. Il en existe deux types ; à savoir, le contrat type de location des logements meublés et le contrat type de location des logements vides. Dans tous les cas, un bail de location doit contenir :

• La surface habitable du logement
• Le loyer de référence en fonction de la ville
• Le montant du dernier loyer versé par le précédent locataire avec sa date de versement
• L’énumération de l’équipement complet pour accéder aux moyens technologiques d’information et de communication
• La liste et le coût des travaux réalisés sur l’habitation depuis la fin du dernier contrat de location.

Le versement du dépôt de garantie fait partie des obligations du locataire envers le bailleur. Le dépôt de garantie représente la somme d’argent destinée à couvrir les dépenses allouées aux réparations locatives suite au départ du locataire. Son montant pour un logement meublé correspond à un mois de loyer hors charges locatives. Pour un logement vide, le locataire doit payer deux mois de loyer hors charges locatives.

Le dépôt de garantie est à restituer au locataire au départ de ce dernier. Si l’état des lieux à l’entrée du locataire est conforme à l’état des lieux à sa sortie, le propriétaire bailleur devra restituer la garantie au plus tard un mois après la restitution des clés. Si les deux parties ont constaté des dégradations du logement, elles les notifieront ensemble dans l’état des lieux de sortie, puis le propriétaire bailleur aura deux mois au maximum à partir de la restitution des clés, pour restituer la garantie déposée par son locataire. Si le bailleur effectue une retenue sur le dépôt de garantie, il doit le justifier par un devis ou une facture. En cas de retard de restitution, le bailleur sera frappé d’une pénalité s’élevant à 10 % du montant du loyer mensuel, par mois de retard.

Le locataire a le droit de demander au bailleur un état des lieux à son entrée dans son nouveau logement. Tout bailleur qui refuse ce état des lieux se trouvera dans l’impossibilité de garder le dépôt de garantie après l’état des lieux de sortie.

Impact de la Loi Alur sur la gestion locative

Loi Alur et gestion locative sont indissociables. En ce qui concerne par exemple l’encadrement des loyers, surtout dans les zones tendues, rappelons que le montant du loyer est plafonné. L’encadrement s’applique en particulier lors des premières mises en location, des renouvellements de bail et des changements de locataire. Vous devez être vigilant, car tout dépassement peut entraîner des sanctions.

Ensuite, la loi ALUR impacte également les frais d’agence. Si vous faites appel à une agence immobilière pour louer un bien, sachez que les frais associés sont désormais plafonnés selon la zone géographique. Cela représente une économie significative, notamment pour les locataires.

Ceci étant, le gestionnaire de biens a d’importantes responsabilités qu’il devra tenir.

Avantages et inconvénients pour les parties impliquées

La loi ALUR a apporté des changements significatifs visant à équilibrer les droits et devoirs de chacun. Chaque acteur, qu’il soit locataire, propriétaire ou copropriétaire, doit peser ces avantages et inconvénients pour adapter sa stratégie immobilière en conséquence.

• Pour les locataires

Les locataires bénéficient principalement d’une meilleure protection grâce à l’encadrement des loyers, spécialement dans les zones tendues, réduisant ainsi les éventuels excès des bailleurs. De plus, l’extension de la trêve hivernale et l’instauration d’un logement décent offrent une meilleure qualité de vie. Toutefois, certains peuvent voir en cette réglementation une contrainte dans leur recherche de logement, spécialement dans les zones très sollicitées.

• Pour les propriétaires

Si vous êtes propriétaire, la loi ALUR a pensé à vous en introduisant des dispositifs comme la Garantie Universelle des Loyers (GUL) permettant une protection accrue contre les impayés. Cependant, l’encadrement des loyers peut limiter vos revenus potentiels, en particulier dans les zones où la demande est forte.

• Pour les copropriétaires

La loi a également renforcé la transparence au sein des syndics de copropriété. La mise en concurrence des syndics tous les trois ans et l’instauration d’un diagnostic technique global sont des mesures visant à améliorer la gestion des copropriétés. Néanmoins, cette réglementation accrue peut également entraîner une complexité administrative pour certains copropriétaires.

Conseils pratiques pour les propriétaires bailleurs et les locataires

Pour vous, propriétaires bailleurs et locataires, voici quelques points essentiels à connaître et à intégrer dans vos pratiques quotidiennes :

• Lutte contre l’habitat indigne

Propriétaires, veillez à ne pas mettre en location un logement qui pourrait être considéré comme « habitat indigne ». La loi s’est renforcée, notamment avec le décret de 2016 et impose désormais une déclaration ou une autorisation préalable de mise en location dans certaines zones. En cas de manquement, vous pourriez être exposé à des sanctions financières conséquentes.

• Le permis de louer

Si vous envisagez de mettre votre bien en location, informez-vous auprès de votre commune pour savoir si une déclaration de mise en location ou une autorisation préalable est nécessaire. Cette démarche vise principalement à éviter la mise en location de logements indécents.

• Protection des copropriétaires

Si vous faites partie d’une copropriété, sachez que l’introduction du Diagnostic technique global (DTG) a pour but de vous informer davantage sur l’état général de l’immeuble.

• Règlementations pour les syndics

Pour les copropriétaires, soyez vigilants. La loi ALUR impose désormais aux syndics l’obligation d’immatriculer les syndicats de copropriété dans un registre national.

 

En conclusion, depuis la loi ALUR en 2014, plusieurs modifications ont été apportées au paysage immobilier français. Il est essentiel de se tenir régulièrement informé des évolutions de cette loi, car elle impacte directement vos droits et obligations, que vous soyez propriétaire bailleur ou locataire. La loi ALUR vise avant tout à équilibrer et clarifier les relations locatives, pour une meilleure expérience immobilière pour tous.