Mise en copropriété : définition, diagnostic, charges, législation

Un immeuble est susceptible d’appartenir à plusieurs personnes. Dans le but d’en faciliter la gestion et la division en lots, la mise en copropriété est requise. Les propriétaires du bien immeuble se répartissent donc cette propriété et peuvent former un syndicat de copropriété. Pour cela, il est important de suivre certaines étapes et de respecter la législation de copropriété en vigueur dont la rédaction d’un règlement et les diagnostics immobiliers obligatoires. La mise en copropriété permet d’éviter les mésententes sur la gestion du bien immeuble et facilite le règlement des conflits entre copropriétaires. Zoom sur cette méthode de gestion immobilière.

 

1. Définition de la Mise en Copropriété

C’est la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 qui régit la mise en copropriété. Cette opération complexe doit respecter certaines conditions, notamment celles liées à l’immeuble en question. En effet, il doit être en bon état, disposer d’un système d’évacuation d’eaux usées dans les normes et avoir subi un diagnostic technique global ou DTG. 

La mise en copropriété est nécessaire pour le découpage en lots d’une grande propriété. Il en est de même pour la vente en lots d’un immeuble neuf dans le cadre d’une Vente en l’Etat Futur d’Achèvement (VEFA) ou de la constitution d’une Société Civile Immobilière (SCI) par exemple. Un immeuble en copropriété dispose de parties privatives mais aussi de parties communes qu’un géomètre va déterminer, mesurer et localiser.

Il existe deux types selon la définition de la copropriété : la divise et l’indivise. Pour l’indivise, chaque copropriétaire possède les biens. Ce modèle est rarement utilisé, il est surtout utile durant les périodes temporaires précédant le partage d’un héritage. La divise est le fait pour chaque copropriétaire de posséder un lot de copropriété.

2. Le Processus de Mise en Copropriété et le Diagnostic

Le processus de mise en copropriété se fait en plusieurs étapes. Ces différentes étapes sont décrites dans la loi n° 85-1470 du 31 décembre 1985. La première étape est constituée par l’identification des lots par un géomètre. A la fin de son opération, le géomètre attribue un numéro d’identification et une description précise pour chaque lot. Chaque lot dispose d’une quote-part des parties communes, ce qui permet de répartir les charges communes entre les copropriétaires.

Les droits et les devoirs des copropriétaires sont définis dans un règlement de copropriété. Ce règlement est rédigé par un notaire en collaboration avec un avocat et le géomètre qui a procédé à l’identification des lots. Tous les copropriétaires doivent accepter ce document contractuel qui servira de référence à tout moment de la vie de la copropriété.

1. Qu'est-ce que le Diagnostic Technique Global (DTG) ?

Depuis le 01 janvier 2017, le Diagnostic Technique Global (DTG) est devenu obligatoire avant la mise en copropriété. Ce diagnostic de copropriété permet aux copropriétaires d’un immeuble de connaître son état ainsi que les travaux nécessaires à effectuer éventuellement. Le document issu de ce diagnostic doit être présenté à l’assemblée générale des copropriétaires et doit également être transmis aux futurs acquéreurs des lots de la copropriété.

2. Pourquoi est-il important ?

Le DTG est important dans la mesure où il constitue l’une des conditions sine qua non de la mise en copropriété. Le diagnostic de copropriété est également important puisque le bon état de l’immeuble en question doit être confirmé par ce DTG. Ce diagnostic doit donc être fait, notamment pour les immeubles de plus de 10 ans. Auparavant, cela était nécessaire pour les propriétés de plus de 15 ans et cela s’appelait, le diagnostic technique préalable à la mise en copropriété. 

3. Comment est-il réalisé et qui doit le réaliser ?

Le DTG est réalisé par un professionnel : un thermicien un bureau d’études ou un diagnostiqueur immobilier compétent et habilité comme SDI Expertise par exemple. Afin d’établir un état des lieux complet de l’immeuble, le professionnel réalise différentes opérations. Parmi ces opérations figurent l’analyse de l’état apparent des parties communes, l’audit énergétique de la propriété, la vérification de la situation du syndicat des copropriétaires et le coût prévisionnel des travaux d’entretien et de conservation à effectuer.

III. Les Charges de la Copropriété

La mise en copropriété d’un bâtiment implique des charges que le syndic de copropriété doit supporter. Ces frais de copropriété se divisent en 2 catégories : Les charges générales ou courantes et les charges spéciales. Il est important pour chaque copropriétaire de prendre connaissance de ces charges afin d’éviter les différends lors du versement des provisions. Une bonne gestion de ces charges favorise le bon déroulement de la vie de la copropriété et l’entente entre les copropriétaires.

1. Quelles sont les charges courantes en copropriété ?

Le vote annuel du budget prévisionnel permet aux copropriétaires de connaître les charges générales qui leur incombent. Il s’agit des charges courantes inhérentes à l’entretien et à la conservation du bâtiment : peinture, gros œuvre, éclairage, nettoyage, etc. La gestion des parties communes est également comprise dans ces frais de copropriété.

2. Comment les charges exceptionnelles sont-elles gérées ?

Tout comme les charges courantes, les charges spéciales sont aussi votées dans le budget prévisionnel. Il s’agit principalement des services collectifs destinés aux habitants et les équipements impliquent certains frais. C’est le cas du chauffage central collectif, de l’eau, des besoins de l’ascenseur et du vide-ordures entre autres. Si en cours d’année un ou plusieurs copropriétaires souhaitent ajouter des charges exceptionnelles non prévues par le budget prévisionnel, un vote au cas par cas devra se faire, tant pour les charges de copropriété en question que pour les travaux y afférents.

3. Quel est le rôle du syndic dans la gestion des charges ?

Le syndic de copropriété tient le rôle de trésorier dans la gestion des charges de copropriété. A cet effet, il reçoit les versements des provisions. Ces versements permettent de financer les charges prévues au budget prévisionnel. En fonction de la date d’exigibilité définie dans le règlement de copropriété, le syndic envoie un avis (message électronique ou simple lettre) à chaque copropriétaire concernant le montant de la provision à verser.

IV. La Législation de la Copropriété

Il existe une multitude de textes de lois et de réglementations qui régissent la mise en copropriété et la gestion de la copropriété en elle-même. 

1. Quelles sont les lois principales lois qui régissent la copropriété ?

Différentes lois ont été mises en place pour la bonne gestion des copropriétés :

• La principale est la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 qui régit la mise en copropriété. Vient ensuite la loi n° 85-1470 du 31 décembre 1985 qui décrit les différentes étapes de la mise en copropriété. 
• La loi ALUR du 24 Mars 2014 constitue aussi un texte de loi qui régit la copropriété, notamment en y apportant des modifications majeures. Le mode de gestion par le syndic est aussi concerné par cette loi pour l’Accès au Logement et à l’Urbanisme Rénové.
• La loi ELAN du 23 Novembre 2018, elle attribue de nouvelles attributions au conseil syndical du syndic. Cette loi pour l’Evolution du Logement, de l’Aménagement et du Numérique contient aussi d’autres modifications, notamment concernant les modalités de vote en Assemblée Générale et l’obligation de créer un extranet.
• La loi Climat a été votée le 22 août 2021. Elle a été instaurée dans le cadre de la lutte contre le réchauffement climatique. A ce titre, elle mise sur la rénovation énergétique des bâtiments et la limitation de la location pour les immeubles énergivores.

 

2. Quelles sont les obligations légales pour les copropriétaires et le syndic ?

Pour la bonne marche de la gestion de la copropriété, les copropriétaires et le syndic ont des obligations légales à respecter. Les copropriétaires doivent en premier lieu respecter le règlement de copropriété. Que ce soit pour la division en copropriété, la répartition des charges ou pour les conditions de jouissance des parties communes et privatives, les copropriétaires se doivent de suivre scrupuleusement les règles. 

Concernant le syndic de copropriété, ses obligations sont énoncées dans l’article 18 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965. Ces obligations sont multiples et parmi lesquelles figurent l’administration de l’immeuble (garde, entretien, conservation, etc.), l’exécution du règlement de copropriété et l’information des résidents de la copropriété des décisions prises en AG. Les droits et obligations des copropriétaires et du syndic sont clairement définis par la loi et le règlement de copropriété.

3. Quel est le principal conflit qui touche les copropriétés ?

Parmi les conflits les plus courants en matière de copropriété figure l’abus de jouissance des parties communes. C’est pour cela qu’il est important de bien effectuer la division en copropriété et de bien identifier les zones communes et les zones privatives. En cas d’abus, le copropriétaire responsable devra faire le nécessaire pour la remise en l’état des lieux selon les dispositions de l’article 1222 du Code Civil. En cas de refus, il faudra se référer au règlement de copropriété, faire intervenir le syndic et en cas d’aggravation, la saisine de la justice peut être faite en guise de dernier recours.

 

Conclusion

La mise en copropriété est une solution idéale pour la gestion d’un immeuble ayant plusieurs propriétaires. La division par lots permet à chaque copropriétaire de connaître ses droits et obligations. La mise en place d’un syndic de copropriété facilite la gestion de la copropriété et la prise de décisions. Pour qu’une propriété puisse être mise en copropriété, certaines conditions doivent être respectées, notamment celle concernant le diagnostic technique global. Pour l’administration de la copropriété, les charges sont réparties entre les copropriétaires qui se doivent de verser la provision qui leur est attribuée. Différents textes de loi sont en place dont la loi de 1965 pour une cohabitation harmonieuse en copropriété.