Passoire thermique : loyers gelés. Comment rénover son logement ?

La chasse aux passoires thermiques et le gel des loyers font couler beaucoup d’encre ces dernières années. Les propriétaires de logements et les locataires se posent de multiples questions afin de mieux comprendre. Tous voudront pouvoir se positionner dans le contexte actuel de transition énergétique sans devoir sortir perdants. La rénovation énergétique sera-t-elle un passage obligé pour rehausser l’étiquette énergie d’un logement et pour échapper au gel des loyers ? Le propriétaire d’une passoire thermique aux loyers gelés se retrouve confronté à un réel problème et se demande comment rénover son logement pour faire plus d’économies d’énergie, quelles démarches suivre et où trouver les moyens nécessaires.

 

Comprendre la passoire thermique et ses enjeux

Une passoire thermique est un bâtiment à très faible efficacité énergétique. Le logement est énergivore et à mauvaise isolation thermique. Vous avez beau chauffer l’intérieur, mais la chaleur s’y échappe comme l’eau qui s’échappe à travers une passoire.

Conformément à la législation, le Diagnostic de Performance Énergétique définit les maisons de classes F et G comme des passoires thermiques. Celles de classe F affichent une consommation d’énergie primaire supérieure à 331 kWh/m²/an. Elles émettent des gaz à effet de serre équivalents à plus de 56 kg de dioxyde de carbone par mètre carré par an. Les maisons de classe G affichent une consommation d’énergie primaire supérieure à 450 kWh/m²/an. Elles émettent des gaz à effet de serre équivalents à plus de 80 kg de dioxyde de carbone par mètre carré par an.

À l’instar de l’Agence de l’environnement et de la maîtrise de l’énergie (Ademe), les institutions spécialisées estiment que les biens immobiliers anciens construits avant 1975 sont potentiellement des passoires thermiques. Leurs locataires vivent dans une habitation à paroi froide. Bien que la température ambiante avoisine les 19°C, un sentiment d’inconfort persiste. Les ouvertures laissent passer du courant d’air, et pourtant, le logement manque d’aération. On peut constater des moisissures au niveau des menuiseries et des plinthes. C’est l’effet de la différence flagrante de température intérieure et extérieure.

Les enjeux des passoires thermiques ou passoires énergétiques pour les propriétaires bailleurs sont le gel des loyers depuis le mois d’août 2022. Ces derniers n’ont plus le droit d’augmenter les loyers des logements de classes F et G. S’ils persistent à mettre leurs biens en location, ils seront confrontés à l’interdiction de location des habitations de classe F en 2025, certaines habitations de classe G étant interdites de location depuis le 1er janvier 2023.

L'impact des loyers gelés sur les propriétaires

Les loyers gelés impactent significativement sur les propriétaires. Ceux-ci observeront au fil du temps une perte potentielle de revenus, puisque le loyer est fixe, alors que les cours du marché immobilier évoluent en croissant. Perdant la possibilité d’ajuster leurs loyers en fonction de l’évolution des prix du marché, ils finiront par avoir des difficultés à rembourser leur prêt immobilier. Ils pourront se trouver plus tard dans l’impossibilité de couvrir les frais d’entretien de leurs biens.

Les avantages de la rénovation énergétique

La rénovation énergétique d’une passoire thermique à loyers gelés permet de gagner en confort thermique. La note de chauffage se trouvera réduite, permettant ainsi de réaliser des économies d’énergie.

Après les travaux de rénovation énergétique, vous obtiendrez un logement à meilleure isolation. Si vous faites réaliser un DPE, vous verrez certainement l’étiquette énergie, autrement dit la classe de votre bien, s’améliorer. Effectivement, l’efficacité énergétique de votre maison a augmenté, ce qui veut dire que votre maison est revalorisée. Elle est désormais conforme aux exigences de la loi Climat. Vous pourrez alors la mettre de nouveau en location, et ce, à sa juste valeur.

Techniques de rénovation pour améliorer l'efficacité énergétique

Les travaux de rénovation énergétique consistent, d’une part, à isoler le toit et les combles, les murs, les planchers et les ouvertures, et d’autre part, à améliorer le système de chauffage. Avant d’installer des équipements de chauffage modernes, optimisez d’abord l’isolation du logement. Sachez en effet qu’une passoire thermique laisse s’échapper 20 % à 30 % de la chaleur par le toit, 20 % à 25 % par les murs, 10 % à 15 % par les fenêtres et 7 % à 10 % par le plancher.

• Isolation des combles, de la toiture, des planchers et des murs

Les combles et la toiture laissent s’échapper le plus d’énergie thermique. Il faudra donc y pourvoir un matériau isolant. L’intervention peut se faire par l’extérieur. On parle alors de technique du sarking ou installation de panneaux de toiture porteurs.

Les planchers bas vont s’isoler de l’intérieur. Prenons l’exemple d’une pièce de vie se trouvant au-dessus d’un sous-sol. On insère un matériau isolant entre les éléments de structure du plancher qui sépare la pièce du sous-sol. L’isolation peut s’effectuer par le dessous ou par le dessus.

L’isolation des murs s’effectue, soit par l’intérieur, soit par l’extérieur. La première méthode est moins chère. Elle est d’ailleurs moins efficace. Elle consiste à coller des panneaux d’isolant puis à les recouvrir de panneaux de finition. La deuxième méthode a au moins deux variantes : l’isolation sous bardage et l’isolation sous enduit isolant.

• Isolation des fenêtres et portes

L’isolation des fenêtres se résume à l’augmentation du nombre de vitrages. Les simples vitrages seront doublés et renforcés. On parle alors de double vitrage à isolation renforcée (VIR). On peut même tripler les vitrages.

On isole ensuite la porte d’entrée contre le froid. Il suffit pour cela de la peindre avec une peinture isolante thermique sur les deux pans.

• Ventilation, chauffage et climatisation

Les travaux d’isolation augmentent l’étanchéité d’un logement, ce qui rend importante la ventilation des lieux. L’objectif est d’assurer le renouvellement de l’air intérieur. On utilise le système de Ventilation Mécanique Contrôlée. La VMC va donc renouveler l’air intérieur en permanence.

Du côté du chauffage, une vieille chaudière à gaz sera par exemple remplacée par un modèle à condensation. L’installation d’un programmateur de chaudière vous sera utile. Les radiateurs seront pourvus de robinets thermostatiques. Vous aurez le choix entre divers moyens de chauffage moins énergivores. Citons entre autres la chaudière biomasse, à bûches ou à granulés, la chaudière à haute performance énergétique, la pompe à chaleur et le poêle à bûche ou à granulés à titre de chauffage d’appoint.

• Éclairage

La rénovation de l’éclairage augmente considérablement l’efficacité énergétique d’un logement, grâce à la LED. Cette technologie est en pleine expansion. L’association Lighting Europe prévoit un pourcentage de 81 % des sources lumineuses qui seront en led d’ici 2030, alors qu’en 2015, l’éclairage à la led n’était que de 7 %. La diminution de la consommation énergétique a été évaluée de 60 % à 70 % par rapport aux ampoules traditionnelles.

Statistiques sur les économies d'énergie réalisables grâce à la rénovation

Les données et études statistiques du Ministère de la Transition écologique et de la Cohésion des territoires pour le changement climatique, l’énergie, l’environnement, le logement et le Transport indiquent : « Les économies d’énergie conventionnelles associées aux rénovations aidées sont estimées à 7,7 TWh/an en 2020 (contre 4,8 TWh/an en 2016) soit environ 1,7 % de la consommation totale d’énergie finale des résidences principales en France métropolitaine. »

Conseils pour entreprendre une rénovation énergétique réussie

Avant d’entamer la rénovation de votre bien immobilier en vue d’améliorer son efficacité énergétique, faites réaliser un diagnostic thermique. Cet audit spécifique vous renseigne sur les faiblesses du bâtiment et de ses dépendances. Il s’agit d’observations, de mesures et d’analyses effectuées par un expert qui débouchent à des conseils précis de rénovation énergétique.

Pour une rénovation énergétique réussie, faites appel à des professionnels qualifiés disposant de la certification RGE. Reconnus garants de l’environnement, ces artisans sont spécifiquement formés pour réaliser des travaux de rénovation énergétique. Leur intervention garantit la qualité des travaux. Ils sont en mesure de vous donner des conseils sur les types de travaux à réaliser selon les spécificités de chaque logement. Certains d’entre eux vous proposent un bouquet de travaux, c’est-à-dire un ensemble de solutions combinées afin d’obtenir une rénovation énergétique globale. Notez que certains travaux pourront bénéficier d’une TVA réduite.

Vous devez vous lancer dans des travaux de rénovation énergétique parce que vous êtes en situation de précarité énergétique. Comment savoir si vous êtes en situation de précarité énergétique ?

L’Observatoire national de la précarité énergétique (ONPE) vous donne un indicateur pour vous permettre de savoir si votre ménage est en situation de précarité énergétique : la réponse est oui si le budget annuel alloué au chauffage est supérieur aux 8 % de vos revenus.

Renseignez-vous par la suite sur les différentes solutions disponibles et sur les aides financières auxquelles vous pourrez prétendre.

Les incitations et aides financières disponibles

La plus connue est MaPrimeRénov’. C’est la principale aide financière instaurée par le Gouvernement français. Elle s’adresse aux propriétaires, que ceux-ci occupent leur bien ou qu’ils soient bailleurs. MaPrimeRénov’ est aussi destinée aux copropriétaires désireux de réaliser des travaux de rénovation énergétique.

Vous souhaitez rénover votre logement qualifié de passoire thermique ? S’il affiche une étiquette F ou G, vous pourrez bénéficier du bonus « Sortie de passoire thermique ».

Les autres aides cumulables avec MaPrimeRénov’ sont :

• Les aides des collectivités locales
• Les aides d’Action Logement
• L’écoprêt à taux zéro
• Les Certificats d’Économie d’Énergie (CEE)
• La TVA au taux réduit de 5,5 %

 

Pour conclure, dans le contexte actuel d’éradication des passoires thermiques, afin d’éviter le gel des loyers, faites un audit thermique de votre bien locatif, réalisez des travaux de rénovation énergétique. Ces travaux consistent à isoler tous les éléments de construction favorables à la déperdition d’énergie thermique tels que la toiture, les murs, les planchers, les baies et ouvertures. Le système de chauffage sera amélioré. La ventilation des lieux est nécessaire suite à l’étanchéisation de l’intérieur du logement. L’usage de la technologie LED comme éclairage permet de faire d’importantes économies d’énergie. Songez à demander de l’aide financière, car vous êtes encouragé à sortir votre bien immobilier de l’état de passoire thermique.