Peut-on vendre une maison avec un toit en amiante ?

De son ancien nom « asbeste », l’amiante figurait dans certains matériaux de construction. Son utilisation avait été autorisée jusqu’en 1997. L’asbeste était garant des isolations phonique et thermique d’un bâtiment. C’est un pare-feu efficace. Cependant, les risques de l’amiante ne sont pas négligeables. Cela a amené les législateurs à établir des articles de loi interdisant son utilisation dans la construction. Certes, certains textes législatifs ont été abrogés, donnant lieu à d’autres, y compris la réglementation amiante 2023. De nos jours, bon nombre de biens immobiliers anciens renferment cette substance. Certains d’entre eux sont même pourvus d’un toit en amiante. On a bien envie de s’en débarrasser, mais peut-on vendre une maison avec un toit en amiante ?

 

Qu'est-ce que l'amiante et quels sont les risques associés ?

L’amiante est un minéral composé de silicate fibreux. Il fut un temps où il était très plébiscité en raison de ses vertus, notamment sa résistance au feu. En toiture, il se présente sous la forme d’amiante-ciment, dans le fibrociment livré en tôles, en plaques ou en ardoises.

Les fibres d’amiante sont 400 à 500 fois plus fines qu’un cheveu. Quand les éléments de toiture amiantés vieillissent et lorsqu’on les dérange à sec, ses minuscules fibres s’envolent dans l’air ambiant et se mélangent avec la poussière de l’atmosphère. Ces particules longilignes s’avèrent dangereuses lorsqu’elles sont inhalées. Du coup, les personnes les plus exposées à l’amiante sont les travailleurs du BTP, notamment ceux intervenant dans les travaux de désamiantage. Une publication de l’INRS indique que l’exposition à l’amiante constitue le deuxième facteur des maladies professionnelles. On recense chaque année 3 à 4000 maladies liées au travail, maladies causées par l’amiante.

L’amiante du toit, en particulier, est dangereux, non seulement pour la santé des travailleurs du bâtiment, mais également pour la santé des occupants de la maison, surtout s’il y a infiltration d’eau.

Le Centre International de Recherches sur le Cancer (CIRC) a déclaré que l’exposition à l’amiante est susceptible d’engendrer de graves maladies. Les premiers symptômes de ces maladies se manifestent quelques années après le début d’une faible exposition, que cette exposition soit répétée ou non. Parmi ces maladies, citons le cancer du poumon, de la plèvre, du larynx et de l’ovaire, les plaques pleurales, les fibroses et beaucoup d’autres pathologies.

Réglementation 2023 concernant l'amiante dans les biens immobiliers

L’interdiction d’usage de l’amiante dans le secteur de la construction en France a été stipulée en 1997. Les règles se seraient plus tard assouplies. Pour tout dire, il est aujourd’hui possible de vendre une maison avec un toit en amiante à condition que l’état d’amiante le permette. Un diagnostic amiante s’impose donc si cette maison a été construite avant le mois de juillet de l’année 1997. La date du permis de construire l’atteste.

L’état d’amiante est le résultat de l’inspection faite par un spécialiste en diagnostic immobilier dans la maison concernée. Il se concrétise par un document établi par l’expert : le diagnostic amiante. Y est mentionnée la présence ou l’absence de matériaux renfermant de l’amiante sur les lieux. Ce document est à intégrer au Dossier de Diagnostic Technique (DDT) que le vendeur remettra à l’acquéreur au moment de la vente du bien immobilier.

Par ailleurs, la quantité d’amiante est désormais à vérifier, tout cela afin de pouvoir prendre les dispositions nécessaires à la santé publique.

La version en vigueur du Code de la Santé publique en juin 2023 portant sur la lutte contre la présence d’amiante (Article L1334-12-1) stipule : « Les propriétaires, ou à défaut, les exploitants des immeubles bâtis, y font rechercher la présence d’amiante ; en cas de présence d’amiante, ils font établir un diagnostic de l’état de conservation de l’amiante dans les matériaux et produits repérés, et mettent en œuvre, le cas échéant, les mesures nécessaires pour contrôler et réduire l’exposition. »

Il est donc précisé dans ce texte qu’il appartient au propriétaire ou à l’exploitant de donner l’ordre de diagnostiquer le logement avant sa vente. Le diagnostiqueur établira alors comment conserver ou non l’amiante dans les matériaux repérés et mettre en œuvre les dispositions prises pour maîtriser l’exposition des éléments nocifs.

Diagnostic amiante : Pourquoi est-il nécessaire et comment est-il réalisé ?

Sachant que l’interdiction de l’amiante date du 1er janvier 1997, le diagnostic amiante est nécessaire, voire obligatoire pour les « immeubles bâtis dont le permis de construire a été déposé avant le 1er juillet 1997 ». En effet, les locaux des bâtiments anciens sont généralement usés. Chaque corps d’état vieillit, y compris le toit. La réalisation des travaux de réhabilitation libère les fibres d’amiante dans l’air ambiant. Cela peut être source d’exposition à l’endroit des occupants du logement et des riverains. L’objectif du diagnostic amiante est donc d’évaluer l’état de conservation de la substance dans les matériaux et produits identifiés comme la renfermant. Le principe est donc de repérer ces Matériaux et Produits Contenant de l’Amiante (MPCA) afin de préserver la santé publique. On parle alors de Repérage Amiante Avant Travaux (RAAT).

La réalisation du RAAT et de l’état d’amiante, qui n’est autre que le synonyme du diagnostic amiante avant une vente, se basera désormais sur une norme actualisée en 2023. L’opération s’effectue in situ. La norme actualisée est la NF X46-020 dont la dernière version datait d’août 2017. Le texte révisé permet à l’évaluateur de :

• Identifier les Zones Présentant une Similitude d’Ouvrage (ZPSO)
• Faire des sondages et des prélèvements d’échantillons de matériaux pour analyse
• Faire une estimation quantitative des MPCA
• Établir le pré-rapport amiante
• Conclure le rapport amiante à remettre au propriétaire.

L’expert pourra parfois faire des repérages visuels. En tout cas, le travail préliminaire à effectuer est l’estimation du niveau d’empoussièrement, c’est-à-dire l’évaluation de la quantité de fibres susceptibles de polluer l’atmosphère. C’est en général obligatoire. L’empoussièrement incite à mettre en place des dispositifs qui vont empêcher, en cas de travaux de revalorisation du bien :

• La dispersion des fibres d’amiante à l’extérieur du périmètre de travail
• La contamination des travailleurs.

Bon à savoir : Si l’empoussièrement dépasse les 25 000 fibres/litre, l’intervention d’un technicien non certifié est interdite.

Démarches à suivre pour vendre une maison avec un toit en amiante

Vendre une maison avec un toit en amiante, c’est en quelque sorte lever un défi. N’hésitez donc pas à mettre en avant les points forts de votre bien immobilier. Aussi, il y a des obligations à respecter, ne serait-ce que l’information des acheteurs potentiels de la présence de cette substance sur les lieux. Bien entendu, cela ne se fait pas verbalement. Mettez cette information bien en évidence dans vos documents de vente.

Il se peut que vous soyez obligé d’enlever l’amiante. Dans ce cas, recourez à un prestataire qualifié pour réaliser les travaux afférents avant la vente du bien. Ces travaux doivent être effectués dans le respect de l’environnement et des normes de sécurité. Après que vous vous soyez débarrassé de la substance, vous devrez fournir un certificat d’enlèvement de l’amiante en bonne et due forme.

Mais avant tout, vos démarches de vente d’une maison avec amiante doivent toujours commencer par les investigations et les recueils d’informations. Renseignez-vous sur les programmes de financement ou de subvention du désamiantage proposés par les collectivités locales. Cela réduira certainement vos dépenses. Ce sera seulement après, mais avant de fixer le prix de vente du bien, que vous estimerez le coût de l’opération.

Comment SDI Expertise peut-il aider les propriétaires confrontés à cette situation en Île-de-France ?

Les propriétaires désireux de vendre leur maison avec un toit en amiante en Ile-de-France, mais qui sont confrontés à l’ancienneté du bien datant d’avant 1997, doivent d’abord recourir au diagnostic amiante. Néanmoins, ce n’est pas le seul diagnostic obligatoire. Il y a bien d’autres diagnostics immobiliers à effectuer. Il est préférable de réaliser des économies en faisant appel à un prestataire qualifié comme SDI Expertise qui vous propose le pack complet pour les diagnostics immobiliers obligatoires. Ce spécialiste pourra vous orienter vers ce que vous devrez faire avant la vente de votre maison recouverte de toit en amiante, selon l’état d’amiante estimé et le RAAT. A la suite de son intervention, différentes possibilités sont à envisager :

• Soit, il vous recommande de surveiller l’état du matériau et de réévaluer sa possibilité de conservation tous les trois ans,
• Soit il vous propose d’estimer le niveau d’empoussièrement du toit dans les trois mois qui suivront la remise du rapport,
• Soit il ordonne le retrait de l’amiante dans les trois ans qui suivent la remise du rapport. Dans ce cas, des travaux de confinement s’imposent.

 

En résumé, les risques associés à l’amiante l’emportent sur ses vertus, puisque l’amiante est pathogène. Il est vrai que cette matière est désormais interdite dans le secteur de la construction. Cela n’empêche pas l’existence de biens immobiliers renfermant encore de l’amiante. Vous envisagez de vendre votre maison munie d’une toiture en amiante ? Mettez-vous au courant de la nouvelle réglementation 2023 concernant l’amiante dans les biens immobiliers. Prenez le temps d’étudier les démarches à entreprendre. Faites connaissance des aides et subventions existantes.

Conclusion

Pour conclure, afin de parvenir à vendre une maison avec un toit en amiante, le recours à une expertise immobilière Île-de-France s’avère indispensable. Votre expert, c’est votre spécialiste en diagnostic immobilier. Il pourra procéder à tous les diagnostics essentiels à la vente de votre bien. Il pourra vous orienter dans vos décisions et faire en sorte que vos transactions se réalisent le plus tôt possible. Pour un bon diagnostiqueur immobilier certifié, vous pouvez compter sur SDI Expertise.