Peut-on vendre une maison si la succession n'est pas faite ?

Les questions de succession sont souvent délicates à aborder au sein des familles. Dans certains cas, il peut arriver qu'un défunt ait laissé un bien immobilier pour ses héritiers, mais que la succession n'ait pas encore été faite. La meilleure alternative pour les successeurs serait de vendre ce bien. Différentes questions se posent alors : Est-ce que la vente est envisageable à ce stade ? Comment procéder ? Par quoi commencer ? Quelles entités contacter ? Les héritiers parviendront-ils à un consensus ? Découvrons ensemble les étapes à franchir pour la vente d’une maison lorsque la succession n’est pas faite.

Quelle est l’importance du diagnostic immobilier ?

Lors de la vente ou de la mise en location d’un immeuble, le diagnostic immobilier est indispensable. Il figure dans le Dossier de Diagnostic Technique ou DDT. Cela consiste à effectuer un contrôle technique du bien en question. Les points à vérifier sont : 

• La performance énergétique, 
• Le risque d'exposition au plomb, 
• La présence ou l'absence d'amiante, 
• L'état de l'installation électrique si elle a servi plus de quinze ans,
• L'état de l'installation du gaz si elle a aussi plus d'une quinzaine d'années,
• L'état des risques naturels et technologiques

A ces six points s'ajoutent ces trois autres pour la mise en vente d’un bien :

• La présence de termites,
• Pour une maison individuelle, il faut revoir l'état de l'installation d'assainissement non collectif,
• L'évaluation du bruit si le bien est proche d'un aérodrome.

Le diagnostic immobilier est réalisé par un professionnel certifié. Pour un bien en location, les frais sont à la charge du bailleur. Dans le cas d'une mise en vente, ce sont les propriétaires qui s'en chargent. Cela n'exclut pas la possibilité de conclure un arrangement entre les deux parties contractantes.

Quelles sont les démarches de la vente en indivision successorale ?

On parle d'indivision successorale lorsqu'un bien est destiné à plusieurs héritiers qui possèdent chacun leur part. Ils disposent également des mêmes droits, même si les liens de parenté avec le défunt sont différents. Les indivisaires ou héritiers partagent entre eux les droits et les devoirs relatifs au bien, selon l'envergure de leur part. Toutes les décisions à prendre sur la propriété doivent être collectives. 

Avoir recours à un notaire est essentiel pour ce cas de figure. Cet officier public s'assure que tout le processus est conforme aux divers lois et règlements en vigueur. En d'autres termes, il veille à la sécurité juridique de la transaction.

Lorsque les deux tiers, c'est-à-dire la majorité des indivisaires, se mettent d'accord pour mettre la maison en vente, le notaire en informe les autres héritiers. Au bout d’un mois, S'ils sont du même avis, la vente peut être effectuée. Voici alors les démarches à suivre : 

• Evaluation du bien : professionnel dans ce domaine, le notaire pourra estimer consciencieusement la valeur de la propriété.
• Vérification des droits de propriété : c'est aussi une des attributions du notaire : Il s'assure de la liste exacte des héritiers avec leur part respective sur le bien.
• Rassemblement des documents nécessaires pour le bon déroulement de la vente.

Que faire si les indivisaires ne sont pas unanimes ?

Si un ou plusieurs héritiers ne sont pas d'accord pour la vente du bien, le notaire et l'autre partie qui accepte peuvent essayer une médiation afin de se mettre à l'unisson. C'est donc un arrangement à l'amiable. Quand ils seront unanimes sur la décision de vendre, c'est à eux de se mettre d’accord sur le prix final du bien et des diverses étapes et documents nécessaires.

Dans le cas contraire, le notaire doit faire un procès-verbal de difficulté. Les héritiers qui souhaitent vendre, en étant majoritaires ou non, ont une alternative : la demande d'une autorisation judiciaire pour la vente. En guise de motif : il est possible que le refus de la vente mette en péril l'intérêt commun ou qu’une urgence rende la vente du bien inévitable. Ces motivations seront présentées aux autorités compétentes avec le procès-verbal et les documents nécessaires. Un notaire et un avocat permettent de faciliter les procédures à suivre.

On entre alors dans l'étape de la vente sur licitation. Après évaluation, le prix du bien est fixé par le tribunal. Ensuite, la propriété sera vendue aux enchères. La valeur finale du bien dépendra alors de ce que les enchérisseurs auront décidé pendant cette étape.

Comment se déroule la vente d'un bien immobilier ?

A la suite de l’accord unanime des indivisaires, la vente peut s'effectuer. Tout d'abord, il y a signature du compromis de vente. Cela se fait entre l'acheteur et les héritiers. Cela prouve qu'ils ont l’intention d'officialiser la vente. En cas de changement d'avis, l'acquéreur dispose d'un délai de dix jours pour se rétracter. Durant cette période, il n'a pas encore de pénalités à payer. S'il n'y a pas de rétractation, le paiement devra être finalisé. Cela se fait entre l'acheteur et sa banque. La signature de l'acte authentique a lieu trois mois après la signature du compromis de vente. Il s’agit de l'acte de vente définitif entre les deux parties, il sera signé chez le notaire du vendeur. Ainsi, le projet de vente du bien immobilier sans succession est mené à terme. 

Par la suite, les héritiers devront prévoir une certaine somme pour que le notaire puisse procéder au paiement des droits de succession. Cela, afin de finaliser le projet de succession et maintenir la cohésion des indivisaires. 

 

En résumé, vendre une maison même si la succession n'est pas faite reste possible. Toutefois, le diagnostic immobilier est à faire au préalable. La suite dépendra de l'accord entre les héritiers concernant la vente : s’ils sont unanimes, le notaire procédera aux démarches nécessaires pour une vente réussie. Dans le cas contraire, une médiation est à envisager. Sinon, la solution ultime est la demande d'une autorisation judiciaire.