Plus-value immobilière : calcul, imposition et exonération

L’objectif de la revente est le profit, à moins que l’on veuille se débarrasser à tout prix de son bien par besoin ou par contrainte. En tout cas, on ne fait rien à l’aveuglette. Dans l’immobilier, il y a des cas où l’on paie un impôt pour plus-value. Combien payer ? Pour avoir la réponse, il faut comprendre tous les aspects liés à la plus-value immobilière lors d’une revente de bien afin de bien maîtriser le sujet et savoir ce qu’on fait. Comment calculer ce profit ? Que devrait on savoir à propos de sa fiscalité ? Y a-t-il des situations où l’on pourrait être exonéré d’impôt ? Les réponses dans cet article.

 

Qu'est-ce que la Plus-value Immobilière ?

La Plus-value Immobilière est le « bénéfice » réalisé lorsqu’on a revendu un bien immobilier plus cher qu’on ne l’a acheté. C’est donc la différence entre le prix de cession et le prix d’acquisition du bien, si et seulement si le résultat est positif. Si le résultat est négatif, c’est-à-dire si l’on a revendu le bien moins cher qu’on ne l’a acheté, on parle de moins-value. Ceci est le contraire de la plus-value.

Les reventes concernées par la Plus-value Immobilière sont :

• Les reventes de maison, d’appartement, de terrain et de forêt
• Les reventes des droits liés à un bien immobilier comme les servitudes, la nue-propriété et l’usufruit
• Les reventes de droits ou de biens via une Société Civile Immobilière (SCI) ou un Fonds de Placement dans l’Immobilier (FPI)
• Les partages ou les apports en société ainsi que les échanges de biens immobiliers.

Calcul de la Plus-value Immobilière

Le calcul de la Plus-value Immobilière brute s’effectue suivant la formule ci-après :

Plus-value Immobilière = Valeur de revente du bien – Valeur d’acquisition du bien

Bon à savoir : Le résultat du calcul doit être positif. Sinon, il n’y a pas de plus-value, mais plutôt de moins-value.

La valeur de revente du bien immobilier est le montant mentionné dans l’acte. N’oubliez pas d’y ajouter l’argent versé à votre profit, comme l’indemnité d’éviction que l’acheteur versera à votre locataire en place, dans le cas d’un bien locatif. Les frais de revente tels que les dépenses allouées aux diagnostics obligatoires peuvent être déduits de cette somme, cela nécessite des justificatifs.

La valeur d’acquisition à considérer dans le calcul de la Plus-value Immobilière est différente selon que le bien ait été reçu par succession ou donation, ou qu’il ait été acheté.

Si le bien a été une donation ou s’il a été un héritage, sa valeur d’acquisition sera la valeur vénale déclarée, plus les majorations inhérentes, à savoir, les honoraires du notaire et les droits de mutation gratuite que vous avez supportés.

Si le bien a été l’objet d’un achat, la valeur d’acquisition sera le prix réel mentionné dans l’acte, plus les majorations inhérentes, c’est-à-dire, les charges et indemnités que vous avez versées à votre vendeur, le montant des travaux réalisés et les frais d’acquisition, lesquels sont fixés à 7,5 % du prix d’achat s’ils ne sont pas justifiés.

La valeur d’acquisition est la limite inférieure de la valeur de revente du bien immobilier pour que la plus-value immobilière existe. Elle vous donne une idée du minimum de prix acceptable pour gagner une plus-value.

Des travaux de rénovation sont nécessaires pour augmenter la valeur de revente du bien immobilier, et donc, pour creuser l’écart entre cette valeur et sa valeur d’acquisition. Cela accroîtra la plus-value.

Pourquoi essayer d’augmenter la plus-value ? – Non seulement pour avoir une marge bénéficiaire plus conséquente, mais aussi et surtout, sachant que la fiscalité de la vente immobilière exige souvent le paiement des taxes sur la plus-value.

Fiscalité de la Plus-value Immobilière

Cette plus-value est taxée dans certaines limites et à certaines conditions. L’imposition de la Plus-value Immobilière s’applique sur le revenu. Il y a aussi des prélèvements sociaux à payer.

Modalités d'imposition de la plus-value immobilière

Avant imposition, la Plus-value est frappée d’un abattement selon la durée de détention du bien immobilier. Le principe de l’abattement se résume par la phrase suivante : Plus longtemps vous détenez le bien, plus légères sont les taxes que vous devez payer.

L’abattement de la plus-value touche aussi bien les impôts sur le revenu que les prélèvements sociaux. Les bases de calcul sont différentes pour ces deux types de taxes. Les taux d’abattement annuels pour toutes les durées de détention sont résumés dans le tableau ci-après :

Durée de détention du bien	Taux d’abattement annuel pour l’impôt sur le revenu	Taux d’abattement annuel pour les prélèvements sociaux
Moins ou égal à 5 ans	0 %	0 %
6e année à la 21e année	6 %	1,65 %
22 ans révolus	4 %	1,6 %
Plus de 22 ans	Exonéré d’impôt sur le revenu	9 %
Plus de 30 ans	Exonéré d’impôt sur le revenu	Exonéré des prélèvements sociaux

Source : https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F10864

Il est à noter qu’il existe d’autres abattements exceptionnels liés à la situation géographique du bien immobilier. Le bien peut se trouver en zone tendue ou dans une zone où des opérations d’urbanisme ou de revitalisation du territoire sont en cours.

Il est actuellement possible de faire les calculs des impôts sur la plus-value en ligne. Il suffit d’accéder à un simulateur ou calculateur de plus-value immobilière.

Une fois les dus calculés, il y aura une déclaration de plus-value à établir conformément à l’imprimé n°2048-IMM, vient ensuite le paiement de l’impôt. Il reste alors à indiquer le montant de la plus-value immobilière sur la déclaration des revenus complémentaires (2042 C).

Les taux d'imposition en fonction du bien et de la durée de détention

Le taux de l’impôt sur le revenu est forfaitaire. Il s’élève à 19 % de la plus-value, après déduction des abattements. Les prélèvements sociaux s’élèvent à 17,20 %.

Si la plus-value imposable dépasse les 50 000 €, une taxe complémentaire allant de 2 % à 6 % s’applique sur les biens autres que les terrains à bâtir et les ventes exonérées d’impôts.

Exonérations de la Plus-value Immobilière

Le tableau des taux d’abattement publié par www.service-public.fr pour les droits des particuliers ci-dessus montre que si vous avez détenu votre bien immobilier pendant une durée de plus de 22 ans, vous êtes exonéré d’impôt sur le revenu. Cependant, vous payez des prélèvements sociaux. Il faudra posséder son bien durant plus de 30 ans pour jouir totalement des exonérations d’impôt sur le revenu et des prélèvements sociaux.

Le cas le plus connu d’exonération de plus-value immobilière est la vente de sa résidence principale. Si, la majeure partie de l’année, vous avez occupé la maison que vous allez revendre, si vous avez utilisé ses dépendances (cour, garage, cave, etc.), vous ne payerez ni impôt sur le revenu ni prélèvements sociaux au moment de la revente.

Si tel est le cas de la résidence principale et de la plus-value, il y a d’autres cas spécifiques d’exonération d’impôts sur la plus-value immobilière. Ceux-ci sont liés au bien, objet de la revente, ou à la situation du vendeur, et/ou aussi de l’acquéreur.

Cas pratiques et exemples

Le premier exemple est assez complet. Il s’agit du propriétaire d’un bien immobilier acquis en janvier 2009 au prix de 200 000 €. Il a dépensé 18 500 € pour des travaux de rénovation, puis a occupé la maison à titre de résidence secondaire. Il a revendu cette maison en mars 2023 au prix de 300 000 €. Les frais des diagnostics réalisés sur facture remontent à 500 €.

La valeur de revente de la propriété sera alors : 300 000 € - 500 € = 299 500 €.

Lors de l’acquisition du bien, les frais forfaitaires, n’étant pas justifiés, sont calculés à 7,5 % du prix d’achat.

En ce qui concerne les rénovations faites, le propriétaire revendeur préfère considérer la valeur forfaitaire des travaux de 15 % du prix d’achat du bien, soit 30 000 €, au lieu des 18 500 €, car la première s’avère plus intéressante. Soit, la valeur d’acquisition du bien se calcule comme suit : 200 000 € + 7,5 % + 15 % = 245 000 €.

• Plus-value imposable = 299 500 € – 245 000 € = 54 500 €

L’abattement pour 14 ans de possession du bien est de 54 % pour l’impôt sur le revenu. Celui pour les prélèvements sociaux est de 14,85 %. Les bases taxables pour le premier et le deuxième sont respectivement de 25 070 € (pour un taux de 19 %) et 46 406 € (pour un taux de 17,2 %). D’où les impositions de :

25 070 x 19 % = 4 763 € pour l’impôt sur le revenu, et 46 406 x 17,2 % = 7 981 € pour les prélèvements sociaux. Le total de l’imposition sur plus-value est alors de 13 744 €.

Le deuxième exemple concerne un bien possédé depuis 30 ans avec une plus-value de 10 000 €. Cette plus-value est totalement exonérée d’impôt et sans aucun prélèvement social.

 

Pour conclure, la Plus-value Immobilière est généralement soumise à l’imposition. Il existe toutefois des cas d’exonération d’impôts liés à la résidence (principale ou secondaire), aux caractéristiques du bien, à la situation du revendeur et à la situation de l’acquéreur. La maîtrise de toutes les transactions est importante, notamment la connaissance du gain dont vous allez bénéficier, mais aussi, il faut connaître les devoirs fiscaux qui vous attendent. À chacun son cas, le mieux serait d’obtenir des conseils personnalisés sur la fiscalité immobilière et sur la plus-value. Contactez SDI Expertise pour de plus amples informations.