Plus-value résidence secondaire : taux d'imposition 2023

Vous êtes propriétaire d’une résidence secondaire en France et vous envisagez de la mettre en vente. Sachez que vente immobilière est indissociable avec fiscalité. Aussi, qui dit « vente » dit « plus-value », et la plus-value est généralement soumise à des impôts. Il est donc important de comprendre les modalités d’imposition de la plus-value sur résidence secondaire en 2023 si vous voulez vraiment maîtriser vos transactions.

 

Pour bien maîtriser ses transactions immobilières, en particulier la vente de sa résidence secondaire, il faut savoir ce qu’est une plus-value réalisée lors d’une telle vente. Il faut connaître les taux d’imposition qui y sont appliqués et savoir calculer les impôts y afférents. Si vous parvenez à maîtriser la fiscalité pour une résidence secondaire, vous saurez optimiser votre plus-value en jouant sur les abattements et les déductions fiscales. Les cas pratiques, les scénarios et les exemples présentés vous aideront à mieux comprendre le principe.

Les plus-values sur résidence secondaire en 2023

Lorsque vous vendez votre résidence secondaire à un prix supérieur à son prix d’acquisition, vous réalisez une plus-value. Comme il s’agit d’une résidence secondaire, l’imposition de la plus-value 2023 est susceptible d’exister, contrairement à celle d’une résidence principale. La résidence secondaire est en effet une propriété dont vous vous réservez la jouissance. Vous y vivez pendant moins de six mois par an. Il se peut que vous ne l’occupiez que pendant les vacances ou les week-ends. Peut-être que vous le mettiez en location. C’est pour cela que son taux d’impôt sur plus-value est plus important.

L’imposition de la plus-value subit régulièrement des réformes. Les nouveautés 2023 de la taxation de la Plus-Value Immobilière (PVI) réalisée par un particulier se résument en principe à l’existence d’une taxe spécifique (TPVIE) pour un bien bâti dont la PVI est très élevée.

Taux d’Imposition des plus-values en 2023

Les taux d’imposition applicables en 2023 aux plus-values sur résidence secondaire s’élèvent après abattement à 19 % pour l’impôt sur les revenus et 17,2 % pour les prélèvements sociaux. Le taux global d’imposition est donc de 36,2 %.

La durée de détention du bien immobilier a un impact considérable sur ces taux. Ainsi, l’exonération d’impôts sur la plus-value d’une résidence secondaire est totale si vous possédez le bien immobilier pendant trente ans ou plus. C’est l’effet de l’abattement sur la plus-value 2023.

Abattement et Déduction Fiscale

Plus-value brute = Prix de cession du bien immobilier — Prix d’acquisition du bien immobilier

Plus-value nette = Plus-value brute - Abattement

Le tableau ci-dessus montre que l’abattement pour l’impôt sur le revenu s’applique à partir de la sixième année de détention du bien immobilier, à raison de 6 % par année de détention, et ce, jusqu’à la 21e année. Si vous avez détenu votre bien pendant 22 ans révolus, l’abattement est de 4 %. Ainsi, vous ne payez plus d’impôt sur le revenu dès que vous avez possédé votre bien pendant plus de 22 ans.

Pour l’abattement pour les prélèvements sociaux, il n’y a aucune déduction à faire jusqu’à la sixième année de détention du bien immobilier, mais à partir de la sixième année, l’abattement s’évalue à raison de 1,65 % par année de détention et ce, jusqu’à la 21e année. Il devient 1,60 % pour la 22e année de détention et 9 % au-delà de la 22e année jusqu’à exonération totale des prélèvements sociaux à la trentième année révolue.

Les deux tableaux ci-dessus illustrent parfaitement la nette diminution des taxes à payer à partir de la 22e année révolue et leur exonération totale à partir de la 30e année révolue.

Les éventuelles déductions fiscales en 2023 pour la plus-value sur une résidence secondaire consistent à l’exonération des taxes si :

• Le cédant n’a pas été propriétaire de son logement principal dans les quatre dernières années précédant la cession de son bien.
• Le cédant a utilisé la totalité du prix de vente de sa résidence secondaire, pendant les quatre années qui suivaient sa cession pour acquérir sa résidence principale. La déduction fiscale est partielle si le cédant a juste utilisé une partie du prix de vente de sa résidence secondaire, pendant les quatre années qui suivaient sa cession, pour acquérir sa résidence principale. On calculera dans ce cas la proportionnalité de l’exonération fiscale en fonction de la fraction de capital qu’il a réinvestie.

Vous n’avez qu’une maison à vendre prochainement en France et ce sera votre toute première vente ? Optimisez la fiscalité lors de la vente de votre bien immobilier. Gardez-le le plus longtemps possible. Quatre ans avant sa cession, louez un appartement ou une maison à titre de résidence principale. Ainsi, vous profiterez des déductions fiscales en fonction de votre situation et des caractéristiques de votre résidence secondaire.

Calcul de l’impôt sur la plus-value

L’impôt sur la plus-value pour une résidence secondaire est la somme de l’impôt sur le revenu (IR) et des prélèvements sociaux.

Pour obtenir l’IR, on multiplie la plus-value nette imposable au titre de l’IR par 19 %.

Pour obtenir les prélèvements sociaux, on multiplie la plus-value nette soumise aux prélèvements sociaux par 17,2 %.

Voici un exemple concret pour illustrer les calculs :

Margot décide de revendre, en septembre 2023, au prix de 120 000 €, sa résidence secondaire qu’elle avait achetée à 60 000 € en janvier 2011. Elle devrait donc réaliser une plus-value brute théorique de 120 000 € - 60 000 €, soit 60 000 €, mais en fait, le prix d’acquisition réel du bien immobilier doit inclure, en plus du prix d’achat, les frais d’acquisition du bien, les dépenses de travaux, les éventuelles charges supportées au moment de l’achat, les éventuels frais de voirie, de réseaux et de distributions (VRD).

Margot ne retrouve plus les justificatifs y afférents. Si tel est le cas, il lui suffira d’appliquer une majoration forfaitaire de 7,5 % du prix d’achat aux frais d’acquisition.

Il en est de même pour les factures des travaux sur lesquelles elle peut plus remettre la main. Par le même principe que pour les frais d’acquisition, il lui suffira d’appliquer une majoration forfaitaire de 15 % du prix d’achat pour avoir les dépenses de travaux.

Pour le reste, il n’y avait ni charges supportées au moment de l’achat ni frais de VRD.

Le calcul du prix réel d’acquisition de sa résidence secondaire sera donc fait comme suit :

60 000 + (60 000 x 7,5 %) + (60 000 x15 %), ce qui fait :

60 000 + (60 000 x 0,075) + (60 000 x 0,15) = 73 500 €

On utilisera ce prix d’acquisition réel de la résidence secondaire pour calculer la part imposable de la plus-value brute, qui sera de :

120 000 – 73 500 = 46 500 €, au lieu de la valeur théorique brute initiale de 60 000 €. C’est déjà un avantage fiscal pour Margot, sinon, elle aurait été frappée de surtaxes.

Vient alors le calcul de la plus-value nette qui n’est autre que la plus-value réelle brute moins l’abattement.

Margot détient sa résidence secondaire pendant 2023 – 2011, soit 12 ans. Il n’y a pas de calcul de taux d’imposition à faire, car tout est à lire dans les deux tableaux d’abattement précédents. Margot bénéficie alors, selon le tableau d’abattement pour durée de détention pour l’IR, d’un abattement de 42 % pour l’IR, et, selon le tableau d’abattement pour durée de détention pour les prélèvements sociaux, d’un abattement de 11,55 % pour les prélèvements sociaux.

• La plus-value nette imposable au titre de l’IR sera donc :

46 500 — (46 500 x 42 %) = 46 500 – (46 500 x 0,42) = 26 970 €

D’où l’IR qui est égal à 26 970 x 19 % = 26 970 x 0,19 = 5124 €

• La plus-value nette imposable au titre des prélèvements sociaux sera :

46 500 — (46 500 x 11,55 %) = 46 500 – (46 500 x 0,115 5) = 41 129,25 €

D’où les prélèvements sociaux qui font 41 129,25 x 17,2 % = 41 129,25 x 0,172 = 7074 €

• L’impôt total sur la plus-value est la somme de ces deux résultats :
• 5124 € + 7074 € = 12 198 €.

Déclaration Fiscale de la Vente

Une fois le montant de l’impôt sur la plus-value trouvée, il faudra déclarer la plus-value sur votre résidence secondaire. Cette action va de pair avec la déclaration fiscale de la vente de cette résidence secondaire.

Les démarches à accomplir en 2023 se résument comme suit :

• Sollicitez votre notaire pour les formalités de déclaration et de paiement.
• Si la vente est exonérée d’impôt en partie, reportez le montant imposable en case 3VZ de la déclaration n° 2042C.
• L’officier public déclarera votre plus-value imposable sur l’imprimé n° 2048 IMM.
• La plus-value exonérée dont le cédant bénéficie lors de sa première vente de résidence secondaire doit être déclarée en case 3VW en page 4 de la déclaration n° 2042 C.

La date limite de déclaration d’impôt pour les biens immobiliers était le 31 juillet 2023. Ceux qui sont en retard doivent remettre au fisc une nouvelle déclaration. Ils risquent également une amende de 150 €.

Cas pratiques et exemples

On vous présente quelques situations de vente de résidence secondaire en 2023 ainsi que leurs conséquences fiscales :

Un retraité de condition modeste vend sa résidence secondaire. Il bénéficie en 2023 d’une exonération des taxes car son revenu fiscal de référence de 2021 qui est inscrit sur son avis d’imposition 2022 est inférieur ou égal à 11 276 € pour sa première part de quotient familial, plus 3011 € par demi-part supplémentaire. Une personne invalide jouit également d’une telle exonération.

On a fait le parcours des modalités d’imposition de la plus-value sur résidence secondaire en 2023. La maîtrise du calcul des taxes, des conditions d’exonération et des démarches de déclaration fiscale de vente est importante pour pouvoir optimiser sa plus-value. Si vous avez besoin d’aide, contactez SDI Expertise pour des conseils personnalisés.