Depuis 1996, la loi n° 96-1107 du 18 décembre 1996, également connue sous le nom de loi Carrez, joue un rôle crucial dans les transactions immobilières impliquant des lots en copropriété. Selon cette loi, le vendeur d’un lot en copropriété doit mentionner dans le compromis de vente et l’acte authentique la superficie dudit lot. Elle concerne tous les types de logements en copropriété, qu'il s'agisse d'appartements, de studios ou de tout autre type de bien immobilier dans un immeuble partagé. Dans cet article les points essentiels sur l’application de cette loi.
La loi Carrez, qu’est-ce que c’est ?
- Une courte définition
La loi Carrez, instaurée par la loi n° 96-1107 du 18 décembre 1996, définit le calcul de la superficie privative nécessaire à la vente d'un lot ou d'une fraction de lot dans un immeuble en copropriété. Cet aspect revêt une importance capitale lors des transactions immobilières, car le prix de vente dépend en grande partie de cette caractéristique. La loi Carrez est obligatoire pour tout bien situé dans un immeuble en copropriété dès lors que sa surface atteint au moins 8m², couvrant ainsi tous les types de biens tels que les appartements, les locaux commerciaux ou professionnels, à l'exception des maisons individuelles qui en sont exemptes.
- Son application
La législation Carrez s'applique aux transactions immobilières, notamment aux promesses unilatérales de vente et d'achat, aux compromis de vente, aux contrats de location-accession et de location-vente, ainsi qu'aux ventes en viager. Son objectif principal est d'informer les acquéreurs de lots de copropriété sur la surface exacte de leur bien, établissant des règles de calcul uniformes pour assurer la sécurité de l'acquéreur et faciliter le calcul du prix de vente.
- Ses spécificités
Selon l'article 46 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, toute transaction immobilière doit mentionner la superficie de la partie privative d'un lot ou d'une fraction de lot de copropriété dans les avant-contrats et actes authentiques de vente. En cas de non-respect de cette obligation, une action en nullité peut être engagée dans le mois suivant la signature.
En ce qui concerne la location, depuis 2009, le propriétaire-bailleur est tenu de mentionner la surface habitable du logement loué sur le bail de location, conformément à la loi Boutin. Il convient de noter que la méthode de calcul diffère de celle de la loi Carrez, se concentrant sur la surface habitable.
Le calcul d’une superficie en loi Carrez
Le calcul de la superficie en loi Carrez s'applique à la partie privative d'un lot ou d'une fraction de lot dans un immeuble relevant du statut de la copropriété. Cette superficie englobe les planchers des locaux clos et couverts, avec déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches, cages d'escalier, gaines, embrasures de portes et de fenêtres.
- Certains éléments ne sont pas pris en compte, tels que les planchers des parties des locaux dont la hauteur est inférieure à 1,80 mètre et les lots. Il en est de même pour les fractions de lots dont la superficie est inférieure à 8 mètres car3
- La loi Carrez s'applique à tous les lots ou fractions de lots en copropriété, dès lors qu'ils ont une superficie minimale de 8 m², couvrant ainsi les biens situés dans une copropriété horizontale, comme les maisons individuelles en lotissement, et les lots dans une copropriété verticale, comme les immeubles. Cette législation s'applique à des biens à usage d'habitation, professionnel, ou à des locaux commerciaux.
- Le calcul de cette superficie est défini par l'article 4-1 du décret n° 97-532 du 23 mai 1997. Il prend en considération la superficie des planchers des locaux clos et couverts, après déduction des surfaces occupées par les murs, les cloisons, les marches, les cages d'escalier, les gaines, et les embrasures de portes et de fenêtres. Notons que seuls les planchers dont la hauteur de plafond est supérieure à 1,80 mètre sont inclus dans ce calcul.
Le service d’un professionnel est-il obligatoire ?
La loi Carrez ne rend pas obligatoire le recours à un professionnel pour le calcul de la superficie privative, laissant au propriétaire la possibilité de le réaliser lui-même s'il le souhaite. Toutefois, étant donné que ces mesures reposent sur des textes de loi complexes, il est fortement recommandé de confier cette tâche à un diagnostiqueur immobilier.
Le processus de mesure peut devenir complexe, notamment dans le cas de pièces mansardées où il est nécessaire de prendre en compte uniquement la partie de la pièce ayant une hauteur de plafond d'au moins 1,80 mètre. Un diagnostiqueur professionnel peut faciliter cette opération en utilisant un télémètre laser, assurant ainsi une précision optimale dans les relevés. De plus, il peut utiliser des logiciels de calcul pour affiner le résultat, prenant en considération toutes les informations nécessaires et déduisant les parties de surfaces si nécessaire.
À la fin du diagnostic professionnel, vous obtiendrez une attestation de superficie privative loi Carrez, bénéficiant également de la garantie que le professionnel assume sa responsabilité en cas de contestation sur le calcul. Ce recours à un expert offre ainsi une sécurité supplémentaire dans le processus de vente d'un bien en copropriété.
Une surface habitable et une surface Carrez
La distinction entre la surface habitable et la superficie Carrez réside dans leurs définitions distinctes dans les textes réglementaires, pouvant conduire à des résultats de calcul différents. La surface habitable est déterminée en considérant une hauteur sous-plafond d'au moins 1,80 mètre et une surface minimale de 8 m².
L'attestation de superficie privative loi Carrez est valide indéfiniment, sauf en cas de travaux susceptibles de modifier la surface. Dans le cas d'une attestation ancienne, il est prudent de vérifier la pérennité du professionnel l'ayant établie, assurant ainsi une sécurité en cas de litige. Cette précaution s'avère essentielle pour garantir la fiabilité du document, car la validité de la superficie Carrez est cruciale lors de transactions immobilières en copropriété.
En cas de litiges sur la superficie Loi Carrez
En cas de litige concernant la superficie Carrez, différentes situations peuvent se présenter.
- En l'absence de mention de la superficie dans l'acte authentique constatant la vente, le bénéficiaire de la promesse de vente, le promettant en cas de promesse d'achat ou l'acquéreur peut engager une action en nullité dans un délai d'un mois à compter de la réalisation de la vente. La signature de l'acte authentique entraîne cependant la déchéance du droit d'initier une action en nullité basée sur l'absence de mention de la superficie.
- En cas d'erreur sur la superficie, la loi tolère une marge d'erreur inférieure à 5 % en faveur du vendeur. Si l'acquéreur constate que la superficie réelle est inférieure de 5 % ou plus à celle indiquée dans l'acte de vente, il peut poursuivre le vendeur. Il dispose d'un an à compter de la signature de l'acte pour réclamer une diminution proportionnelle du prix de vente en fonction de la superficie manquante.
En conclusion, la loi visant à renforcer la protection des acquéreurs de lots de copropriété, instaurée depuis 1996, demeure un pilier essentiel du cadre légal immobilier. Cette réglementation, souvent appelée loi Carrez, offre une transparence cruciale lors de transactions immobilières en copropriété. En imposant la mention de la superficie privative dans les documents de vente, elle contribue à prévenir les litiges et à garantir une information claire aux acquéreurs.
