Quelle surface est prise en compte pour la taxe foncière ?

La taxe foncière demeure un sujet de rigueur en France pour tout propriétaire de biens immobiliers, qu'il s'agisse de maisons, d'appartements, de locaux professionnels ou de terrains. C’est un impôt direct, ce qui signifie qu'elle est prélevée directement sur le propriétaire du bien. Elle est calculée en fonction de la valeur locative cadastrale du bien, et est due chaque année au 1er janvier. Cet impôt local vise à financer les dépenses des collectivités territoriales, telles que les communes, les départements et les régions. Son calcul repose sur divers éléments, dont la surface du bien. Cependant, comprendre quelles surfaces sont réellement prises en compte peut être délicat. Dans cet article, nous explorerons en détail la détermination de la surface taxable pour vous offrir une vision claire de cet aspect de la fiscalité immobilière.

La base de calcul de la taxe foncière

La valeur locative cadastrale est une estimation de la valeur locative annuelle du bien, déterminée par l'administration fiscale. Cette dernière calcule la taxe en fonction de la situation géographique du bien, de ses caractéristiques et de ses équipements. Toutefois, il est important de noter que toutes les surfaces ne sont pas prises en compte de la même manière dans ce processus. La surface considérée pour la taxe foncière d’un bien bâti est la surface pondérée. Cette surface comprend la surface habitable et la moitié de la surface des annexes. En revanche, pour les biens non-bâtis, la surface prise en compte est la surface de plancher.

Le calcul de la taxe foncière :

Taxe foncière = Valeur locative cadastrale x Taux communal x Taux départemental

Le taux communal et le taux départemental sont les taux d'imposition fixés respectivement par la commune et le département.

Les surfaces taxables

Il est crucial de faire la distinction entre la surface taxable, utilisée pour le calcul de la taxe foncière, et la surface habitable définie dans le cadre de la loi Carrez. 

La surface habitable représente la superficie des pièces d'un logement. C’est la surface des pièces à vivre principales, dont la hauteur sous plafond est au moins de 1,80 mètre, telles que le salon, la salle à manger, les chambres, la cuisine, les salles de bain et toilettes. Elle est mesurée au sol, entre les murs sans prendre en compte les cloisons, les marches, les placards ou les meubles encastrés.

Les annexes sont les pièces ou espaces qui sont rattachés à l'habitation principale, mais qui ne sont pas considérés comme des pièces à vivre. Elles comprennent notamment : les garages, les caves, les greniers, les balcons, les loggias, les vérandas, les terrasses, les jardins d'hiver, les séchoirs, les remises, les hangars, les ateliers, les piscines et les combles aménagés.

La surface taxable inclut ainsi la surface habitable mais également des espaces annexes, ce qui influence significativement le montant de la taxe foncière. Cependant, ces éléments sont soumis à des règles variables selon les municipalités. Il est donc recommandé de se renseigner localement pour une évaluation précise.

En plus de la surface bâtie, la surface non bâtie peut également être soumise à la taxe foncière. Les surfaces de plancher telles que les terrains vagues ou agricoles, jardins, parcs, voies privées peuvent être imposables, bien que cela varie d'une région à l'autre. Certains terrains, comme les zones boisées, peuvent bénéficier d'exonérations partielles ou totales en fonction des politiques locales.

Les surfaces non taxables

Il existe néanmoins des surfaces qui ne sont pas prises en compte pour la taxe foncière. Il s’agit :

• des surfaces de passage, telles que les couloirs, les halls d'entrée ou les cages d'escalier ;
• des surfaces extérieures, telles que les cours, les jardins, les parkings ou les aires de stationnement ;
• des surfaces non aménagées, telles que les combles non aménageables, les sous-sols non aménageables ou les garages non fermés ;
• des surfaces occupées par des équipements communs, tels que les ascenseurs, les escaliers mécaniques ou les parkings collectifs ;
• des surfaces aménagées en vue de l'exercice d'une activité professionnelle. 

La déclaration de la surface taxable

La déclaration précise de la surface taxable une étape fondamentale du processus d'établissement de la taxe foncière. Les propriétaires sont tenus de fournir des informations précises sur la superficie de leur bien lors de la déclaration fiscale. Des erreurs ou des omissions peuvent entraîner des ajustements de la taxe foncière ultérieurement, voire des pénalités. Il est recommandé de s'entourer de professionnels de la fiscalité immobilière pour garantir la conformité et éviter des surprises fiscales désagréables.

La contestation de la surface prise en compte

Si vous estimez que la surface prise en compte pour le calcul de votre taxe foncière est erronée, vous pouvez contester cette surface auprès de l'administration fiscale. Pour cela, vous devez adresser une réclamation à l'administration fiscale dans les 30 jours suivant la réception de votre avis d'imposition. La réclamation doit être motivée et accompagnée de tous les éléments justificatifs nécessaires. L'administration fiscale donne sa réponse dans un délai de 6 mois. Si la réclamation est acceptée, le service des impôts procédera à un nouveau calcul de votre taxe foncière.

Importance des diagnostics immobiliers

Dans le contexte de la taxe foncière, les diagnostics immobiliers jouent un rôle essentiel. Certains diagnostics peuvent influencer la valeur locative cadastrale du bien, et par conséquent, la surface taxable. Par exemple, le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) peut impacter la consommation énergétique du bien, ce qui peut être pris en compte dans l'évaluation fiscale.

Conseils pour réduire la taxe foncière

Voici existe quelques astuces pour réduire la taxe foncière :

• Vérifiez que la surface prise en compte pour la taxe foncière est correcte.
• Si vous avez des travaux d'amélioration réalisés dans votre bien immobilier, demandez une réévaluation de la valeur locative cadastrale.
• Si vous possédez un bien immobilier en location, vous pouvez déduire les charges liées à ce bien de vos revenus fonciers.

 

En conclusion, la taxe foncière est un impôt important qui peut représenter une charge financière importante pour les propriétaires. La surface prise en compte pour la taxe foncière ne se limite pas uniquement à la surface habitable d'une propriété. Les dépendances, les aménagements extérieurs et les terrains non bâtis peuvent également être inclus dans la base de calcul. En s'informant sur les règles spécifiques de sa commune, afin de s'assurer que la déclaration de la surface taxable est correcte, et en s'entourant de conseils professionnels, chaque propriétaire peut élaborer des stratégies personnalisées pour minimiser l'impact.