Séparation couple non marié avec bien immobilier : partage

Lors de la séparation d’un couple non marié, le partage d’un bien immobilier constitue souvent une source de questionnements importants. Comment faire pour que chaque partie soit d’accord et que le partage soit équitable et juste ? D’autant plus qu’il n’y a pas de cadre juridique qui régisse ce partage. Les règles de l’indivision constituent le régime légal qui s’applique pour un immeuble acheté par un couple non marié si aucune autre convention n’a été conclue. D’autres alternatives à l’indivision s’offrent aux couples non mariés, mais le sort du bien lors de la séparation demeure une grande question. Dans cet article, nous allons répondre à toutes les problématiques concernant le partage d’un bien immobilier lors de la séparation d’un couple non marié.

Le partage d’un bien immobilier en cas de séparation 

Pour les couples mariés, les règles de partage d’un bien immobilier lors d’un divorce sont déterminées par le statut marital. Pour les couples non mariés ou en concubinage, le mode de partage d’un bien immobilier acquis ensemble est guidé par le régime spécial convenu lors de l’achat dudit bien. Si aucune convention n’a été conclue, le partage pourra se faire selon 3 options : par voie judiciaire, à l’amiable ou par la vente de gré à gré. Il est à noter que par défaut, l’acquisition d’un bien immobilier par des concubins se fait en indivision. Chaque concubin est propriétaire du bien à la hauteur de sa contribution.

Si le couple est lié par un PActe Civil de Solidarité (PACS), chaque partenaire a droit à l’attribution préférentielle du logement, ce qui n’est pas le cas des simples concubins liés par une union de fait. Lors de la séparation, rares sont les concubins qui souhaitent rester dans l’indivision. En vertu de l’article 815 du Code Civil : «  Nul ne peut être contraint à demeurer dans l’indivision et le partage peut toujours être provoqué, à moins qu’il n’y ait été sursis par jugement ou convention. » Ainsi, lors de la séparation, chaque concubin a le droit de revendiquer la dissolution de l’indivision. Cela peut se faire par la vente du bien indivis, chaque indivisaire récupèrera alors sa part à hauteur de sa participation. 

Le sort des biens immobiliers après la séparation 

Après la séparation des concubins, le sort des biens immobiliers dépend de la décision prise par les indivisaires en cas de règlement à l’amiable. Le cas échéant, le sort des biens après séparation sera tranché par le tribunal de grande instance qui prévaudra en cas de règlement judiciaire. Cette décision devra prendre en compte différents paramètres tels que la situation des enfants si les concubins sont parents, la présence ou non de violences durant la cohabitation et l’apport respectif des concubins lors de l’achat initial de l’immeuble. 

Si les concubins séparés décident de rester en indivision, ils peuvent choisir de louer leur bien immobilier. Dans ce cas, ils devront s’accorder sur le loyer à faire payer au futur locataire et répartir ledit loyer entre eux. Si l’un des concubins décide de vivre dans l’immeuble, il devra allouer une indemnité d’occupation à son coïndivisaire. Le montant de cette indemnité sera évalué en fonction de la valeur locative du bien.

Si les indivisaires décident de vendre le bien immobilier, ils se partageront le prix de vente en fonction de leur contribution lors de l’acquisition dudit bien. Ce partage se fera après règlement du reste à payer pour le prêt immobilier s’il y a lieu. Si l’autre indivisaire souhaite garder l’immeuble, il devra réaliser un rachat de soulte à son coïndivisaire. La soulte constitue une somme d’argent dont la valeur correspond à celle de la quote-part rachetée de la propriété. Si un crédit immobilier est encore en cours pour le bien indivis, il faudra demander à la banque de transférer le crédit au nom du repreneur afin de désolidariser le vendeur.

Les recours juridiques en cas de désaccord 

• Rôle du notaire et possibilité de recourir à la médiation.

Lors d’une procédure de médiation, le notaire peut jouer le rôle de médiateur pour aider les concubins à prendre une décision sur l’immeuble à partager. D’ailleurs, son intervention est obligatoire dans le cadre de la rédaction et l’enregistrement de l’accord au registre foncier. En tant qu’officier public et ministériel, le notaire a aussi pour mission de s’assurer que l’accord est conforme aux exigences des lois en vigueur. L’authentification de l’acte permet de protéger les droits des parties. La fonction de notaire et le partage des biens sont donc indissociables.

• Les recours juridiques disponibles en cas de désaccord sur le partage du bien.

Si les ex-concubins ne parviennent pas à trouver un arrangement pour le partage du bien acquis ensemble, ils devront passer devant les tribunaux. Conformément à l’article 373-2-9 du Code Civil, le recours juridique en cas de séparation se fera auprès du Juge aux Affaires Familiales qui est compétent en matière d’attribution provisoire de logement familial. Il est à noter que cette attribution de logement à l’un des concubins lui est faite en tant que parent et non en tant que coïndivisaire.  

Le contrat de PACS et partage de bien 

Bien qu’elles ne soient pas mariées, les personnes liées par un PACS ont des droits et des obligations à respecter. Lors de la séparation, le partage du bien immobilier des personnes pacsées répond à certains impératifs. Par exemple, si l’un des partenaires décide de vendre le bien immobilier commun, il doit obtenir l’accord de l’autre. Si celui-ci refuse de donner son accord, il pourra demander une indemnisation financière qu’il devra formuler dans les 2 mois suivant la rupture du PACS. Cet accord est primordial même si le partenaire est le seul propriétaire de l’immeuble.

Le régime du PACS importe également lors du partage d’un bien immobilier. Si le régime est la séparation des biens, les quote-parts respectives détermineront la part de chaque partenaire. La valeur de cette quote-part sera définie par le montant du financement apporté par chacun lors de l’acquisition du bien. L’acte notarié indiquant ce montant servira de preuve lors du partage. Dans le cas du régime de la communauté des biens ou de l’indivision, chaque conjoint aura 50 % de la valeur de l’immeuble. Le contrat de PACS et l’immobilier sont donc 2 éléments faciles à allier pour une procédure simplifiée lors du partage d’un bien immobilier.   

Conclusion 

Pour un couple non marié ou en union de fait, le partage des biens immobiliers lors de la séparation constitue un processus complexe. L’idéal serait d’avoir conclu une convention d’indivision lors de l’acquisition des biens pour éviter les éventuels conflits futurs. En l’absence d’une telle convention, ce sont les règles de l’indivision qui s’appliquent. Un arrangement devra être trouvé par les 2 parties, que ce soit rester dans l’indivision ou vendre les immeubles. Un médiateur pourra intervenir dans le cadre d’une médiation et si aucun accord n’est trouvé, l’intervention du juge sera inévitable. Chaque cas de séparation de couple non marié étant différent, les résultats et le sort des immeubles le seront tout autant. La rupture du concubinage et les questions de propriété doivent donc être bien étudiées pour un partage de bien immobilier équitable. Si la vente du bien immobilier est décidée, n’hésitez pas à contacter SDI Expertise pour des conseils personnalisés en matière de diagnostics immobiliers.