Un locataire peut recevoir sa famille ou ses proches sous son toit. Il peut mettre à leur disposition tout ou partie de son logement ponctuellement. Cela est autorisé du moment qu’il le fasse gratuitement. Si, par contre, il met sa résidence principale à leur disposition, ou à la disposition de n’importe quelle tierce personne, contre le paiement d’un loyer, on dit qu’il sous-loue son logement. La sous-location d’appartement est en principe interdite par l’article 8 de la loi du 6 juillet 1989, sauf accord du bailleur. La sous-location est tentante pour les locataires qui s’absentent quelque temps de leur logement ou qui désirent partager la charge de leur loyer. Si l’envie ou le besoin se présente, autant demander l’autorisation au propriétaire bailleur. Notez toutefois que ce dernier ne sera pas obligé d’accepter la demande. Il n’est pas non plus tenu de justifier son refus. Cependant, en cas de sous-location légale, le locataire, alors appelé locataire principal, a des droits et des responsabilités qu’il faut connaître. Un contrat en bonne et due forme sera alors établi. Suivez ce guide de sous-location légale.
Les droits du locataire en matière de sous-location
Lorsque le locataire, titulaire d’un bail de location, décide de sous-louer son appartement en toute légalité, il devra entreprendre des démarches dans les règles. Il devient alors le bailleur de son sous-locataire. Sous l’accord de son bailleur, il a le droit de négocier les conditions de la sous-location avec son sous-locataire. Il peut fixer la durée de la sous-location avec lui, mais cette durée est limitée dans le cadre de la durée du bail principal.
Si le locataire principal a pris la précaution de conclure un contrat de sous-location en meublé avec son sous-locataire, il perçoit des loyers exonérés d’impôt sur le revenu (au titre des Bénéfices Industriels et Commerciaux). Seulement, il faut que « le prix de location demeure fixé dans les limites raisonnables. » (article 35 bis du CGI) et que l’objet de la sous-location soit la résidence principale.
Il va de soi que la perception de tout ou partie du loyer convenu avec le sous-locataire compte parmi les droits du locataire en sous-location. En sous-location intégrale, ce dernier a l’avantage de libérer tout son logement durant un certain temps avec l’assurance de pouvoir le récupérer après un stage ou au retour d’un voyage.
Dans une sous-location légale, le locataire principal peut avoir droit à une Aide Personnalisée au Logement (APL). Cela est surtout valable pour les seniors.
Les règles à respecter pour sous-louer un appartement
La transparence du locataire principal à l’égard de son propriétaire bailleur figure dans la liste des principales règles de sous-location d’appartement à respecter. Le locataire principal doit d’ailleurs avoir obtenu l’accord par écrit de son propriétaire bailleur pour sous-louer. Les deux parties s’accordent sur le montant du loyer de la sous-location. Ce montant ne doit pas dépasser celui du loyer du locataire principal. Cet accord sera stipulé dans le bail.
Propriétaire bailleur et locataire principal doivent s’entendre, non seulement sur la durée du bail de sous-location, mais aussi sur la date de paiement du loyer du sous-locataire et sur les modalités de résiliation de ce bail.
Si une partie seulement de l’habitation est sous-louée, le loyer de la sous-location doit être proportionnel à la surface habitable occupée par le sous-locataire. Ce loyer payé par le sous-locataire ne doit pas dépasser le loyer par mètre carré payé par le locataire principal au propriétaire bailleur.
Le locataire principal endosse toutes les responsabilités vis-à-vis de son propriétaire bailleur si jamais son sous-locataire ne s’acquitte pas de son loyer ou si celui-ci cause des dommages à l’appartement.
Aucun lien juridique n’unit le sous-locataire au propriétaire-bailleur. Son interlocuteur principal sera son bailleur qui est le locataire principal. Ce sera celui-ci qui interviendra, si besoin, auprès du propriétaire-bailleur.
Dans certaines communes, la sous-location saisonnière est réglementée comme suit :
- Les sous-locataires saisonniers sous-louent l’appartement pendant quatre mois au maximum.
- Le locataire bailleur est tenu à faire une télé-déclaration de location saisonnière.
Lorsque le contrat de location principal vient à être résilié ou à expirer, le sous-locataire n’a le droit de réclamer quoi que ce soit, ni au propriétaire bailleur de l’appartement ni au locataire principal. Il n’aura qu’une seule option : partir sans préavis.
Les responsabilités du sous-locataire
Le sous-locataire a des responsabilités limitées par rapport au locataire principal. Cela n’enlève en rien les risques qu’il encourt en cas de négligence. Notez en effet que le propriétaire-bailleur a tout à fait le droit d’ordonner à son locataire principal de résilier le contrat de sous-location. On peut donc dire que l’une des responsabilités du sous-locataire envers le propriétaire du logement est de souscrire à une assurance habitation, surtout s’il occupe l’intégralité de la maison en l’absence du locataire principal. Ainsi, en cas de dommage, son assureur prendra en charge les réparations.
Les responsabilités du sous-locataire envers le locataire principal sont stipulées dans le contrat de sous-location. La signature qu’il a apposée dans ce contrat marque son engagement.
Le contrat de sous-location
Si vous êtes le locataire principal qui a obtenu l’accord par écrit de votre propriétaire-bailleur pour mettre en sous-location votre appartement. Vous allez donc bientôt choisir votre sous-locataire. Prenez le temps d’établir un contrat de sous-location clair et complet. Ce document juridique exécutoire comprendra tous les éléments essentiels afin d’éviter toute confusion et tout litige. Il responsabilisera les deux parties, à savoir le sous-locataire et le locataire principal. Dans tous les cas, il vous servira de guide de sous-location légale pour que vous puissiez affronter tout type de procédure juridique.
Votre contrat de sous-location devra inclure les mentions obligatoires suivantes :
- L’identité et les coordonnées des deux parties ainsi que l’adresse complète de l’appartement objet de la sous-location : Mentionnez-y vos noms, vos numéros de téléphone, vos adresses électroniques respectifs.
- Les détails du contrat de location entre le propriétaire-bailleur et le locataire principal : Le mieux serait de fournir une copie conforme à l’original ou au bail principal pour que le sous-locataire puisse aussi s’y référer. N’oubliez pas d’y préciser le nombre de clefs remises.
- Le loyer mensuel : Il s’agit du montant du loyer de la sous-location à payer une fois par mois ou réparti par semaine. Précisez-y les modalités de paiement.
- La durée du bail : N’oubliez pas d’indiquer clairement les dates de début et de fin de la sous-location. Précisez les clauses relatives au renouvellement en fin de bail, si c’est utile. Rappelons que le locataire principal s’est mis d’accord avec son bailleur à propos de cette durée.
- Le montant du dépôt de garantie : le locataire principal peut demander à son sous-locataire de verser un dépôt de garantie à titre de caution en cas de dommage matériel causé durant la sous-location. Le contrat mentionnera les clauses de remboursement de ce montant quand le sous-locataire quittera les lieux. Il faut toutefois que la maison redevienne en bon état à la fin du bail, à moins qu’elle ne soit raisonnablement vétuste.
- Les frais de retard de paiement : Indiquez clairement à quels frais le sous-locataire sera facturé en cas de retard de paiement du loyer. Précisez jusqu’à quel point les arriérés de paiement constitueraient un motif d’expulsion.
- Les règlements divers contre les risques de nuisance : cette clause se présentera sous forme d’énumération des règles que le locataire principal ou le propriétaire appliquera contre le tabagisme ou les nuisances causées par les animaux domestiques, ou le stationnement, ou encore la présence de visiteurs. Il pourrait y avoir des zones de la résidence interdites au sous-locataire, décrivez-les.
- L’approbation du propriétaire : Le contrat de sous-location doit contenir le consentement officiel du propriétaire.
- Les charges locatives : Énumérez les charges qui reviennent au sous-locataire.
- Le mobilier et les équipements présents dans le bien sous-loué : énumérez-les (dans le cas d’une sous-location meublée).
Les risques et conséquences d’une sous-location illégale
Si le propriétaire bailleur n’a pas donné son accord ou a interdit la sous-location mais que le locataire persiste à sous-louer son logement, ce dernier commet une sous-location illégale. Il pourra donc être expulsé sans préavis, à tout moment. Son bail serait résilié. Si le bailleur décide de maintenir le bail, le locataire n’aura plus le droit de se faire accorder un renouvellement, car le bailleur a un motif légitime : la sous-location illégale.
Le propriétaire doit alors faire appel à un huissier pour constater le méfait. Il appellera le locataire au respect des clauses du bail, par sommation. Si nécessaire, une demande de dommages-intérêts pourra être formulée.
Le locataire peut-il sous-louer illégalement ? Bien sûr que non. Si légalement il a droit à une APL, ce droit lui est retiré. Il n’aura pas de quittance de loyer. Il sera expulsé.
La sous-location est rarement appréciée par les propriétaires-bailleurs, mais avec l’accord écrit de ces derniers, elle devient légale. Dans ce cas, elle va être régie par un contrat en bonne et due forme. Ce contrat mentionne les droits et devoirs des deux parties, les règles qui encadrent la sous-location et les responsabilités de chaque partie. Ainsi, mieux vaut éviter la sous-location illégale sous peine d’amende et d’expulsion.
