Surface habitable Loi Boutin : location, mesurage, hauteur

Le Droit immobilier accorde une importance particulière à la notion de surface habitable. Le calcul de la surface habitable d’une location immobilière est important pour vérifier la décence du logement. En effet, pour être qualifié de « décent », le logement doit disposer d’une surface habitable supérieure à un seuil défini par la loi. Par ailleurs, le bailleur est tenu d’informer son locataire sur la surface habitable selon la loi Boutin. Cette donnée entre dans la réévaluation du montant du loyer lors du renouvellement du bail.

Définition de la surface habitable

La loi, plus précisément l’article R. 156-1 du Code de la Construction et de l’Habitation, entend par « surface habitable » d’une maison, la totalité des surfaces du plancher de toutes les pièces la composant, sans les surfaces occupées par les murs, les cloisons, les cages d’escalier et les marches d’escalier. On ne considère pas non plus les surfaces occupées par les gaines, les embrasures des portes et fenêtres. Sont exclus du calcul les espaces particuliers comme la surface du garage, de la cave, des balcons, du sous-sol, des mezzanines, des remises, des terrasses, des loggias, des vérandas, des dépendances communes, des séchoirs extérieurs à la maison, des parkings et du grenier. Les parties des locaux à basse hauteur sous plafond ne sont pas non plus considérées. Le seuil minimum de la hauteur sous-plafond selon la loi Boutin est 1,80 m.

Les pièces concernées par le calcul de la surface habitable d’un logement loué sont les surfaces de toutes les pièces fermées telles que les chambres, les couloirs, les salles de bain, les WC, la cuisine, la salle à manger, la salle de séjour et le salon. Le placard et la buanderie sont aussi à prendre en compte.

Quoique les principaux éléments inclus dans le calcul de la surface habitable de la location soient la surface des planchers, cela ne veut pas dire que la surface habitable est l’équivalent de la somme des surfaces des planchers de la maison. De nombreux éléments sont aussi à prendre en compte dans le calcul.

Méthode de calcul selon la Loi Boutin

Chaque pièce étant en général rectangulaire, on calcule sa surface de plancher avec la formule mathématique : Longueur x Largeur. Faites-le pour toutes les pièces dont la hauteur sous-plafond est supérieure ou égale à 1,80 m. Veillez à ne pas considérer ou à soustraire tous les éléments exclus du calcul qu’on vient de citer.

C’est rare, mais si vous avez des pièces fermées dont certains des 4 côtés ne sont pas parallèles, vous avez affaire à des pièces de forme trapézoïdale, adoptez la formule suivante pour ces pièces :

Aire de la pièce trapézoïdale = (B + b) x h/2

Exemple : B =5 m ; b = 4 m ; h = 3 m

Aire de la pièce trapézoïdale = (5 + 4) x3/2

Aire de la pièce trapézoïdale = 131,5 m²

Figure en plan d’une pièce trapézoïdale

Mesurage des locaux et obligations du propriétaire

Le mesurage Loi Boutin ou le mesurage de la surface habitable d’un logement loué désigne l’obligation du propriétaire de mentionner la valeur de cette surface habitable dans le bail. Autrement dit, loi Boutin et surface habitable sont indissociables dans le cadre de la mise en location d’un logement. Le propriétaire ou le bailleur a des obligations envers son locataire. Le premier doit présenter un document appelé « diagnostic Boutin » à ce dernier. Ce document informe le locataire sur la surface habitable de son logement. Il reste valable tant que le bien immobilier ne subit pas de modification.

Le diagnostic Boutin ou diagnostic de surface habitable concerne la mise en location d’une résidence principale vide. Il prouve la disponibilité d’un espace de vie à louer dont la surface minimum ne va pas en dessous du seuil réglementaire.

En cas de non-conformité du mesurage selon la loi Boutin, c’est-à-dire si la surface habitable s’avère inférieure de plus de 5 % à la valeur indiquée dans le contrat de location, le locataire a le droit de réclamer à tout moment, au cours du bail, une réduction de loyer en fonction de la différence constatée. Si le propriétaire ou le bailleur ne réagit pas à sa réclamation écrite dans un délai de deux mois, le locataire a le droit de saisir le juge dans les quatre mois qui suivent la date de sa demande.

Si la réclamation écrite du locataire est faite dans les six premiers mois de sa location, la réduction de loyer se calcule à partir de la signature du bail. Si le locataire n’a déposé sa demande qu’après six mois de location, la réduction de loyer n’est pas rétroactive, elle ne prend effet qu’à partir de la date de la réclamation.

Hauteur sous plafond et implications légales

Pour être qualifié d’habitable, un logement doit être doté d’au moins une pièce principale dont la surface de plancher mesure 9 m² au minimum, et dont la hauteur sous-plafond est de 2,20 m au minimum. Le volume de cette pièce sera donc calculé avec la formule suivante :

Volume = Surface x hauteur sous-plafond

Volume minimum de la pièce principale = 9 m² x 2,20 m

Volume minimum de la pièce principale = 19,8 m3 que la réglementation arrondit à 20 m3.

Si cette pièce principale n’existe pas, l’habitation ne respecte pas les règles de décence d’un logement locatif.

Les autres locaux habitables de la maison à louer peuvent avoir une HSP comprise entre 1,80 m et 2,20 m si l’on tient à la description de l’article R. 156-1 du Code de la Construction et de l’Habitation. Cet article précise entre autres le volume habitable minimum par habitant d’un logement qui est de 33 m3 pour les 4 premiers habitants. Il y est également stipulé que la surface minimum habitable par résident est de 14 m² pour les 4 premiers habitants. Au-delà du quatrième habitant, on peut avoir une surface habitable minimum de 10 m² et un volume habitable minimum de 23 m3 par habitant supplémentaire. On peut alors déduire de cette évaluation minimale, une hauteur sous-plafond, d’après la formule suivante qui relie le volume et la surface :

Hauteur sous-plafond = Volume habitable minimum par habitant/Surface habitable minimum par habitant

Soit, HSP = 23 m3/10 m²

HSP = 2,30 m

En résumé, les exigences concernant la hauteur sous plafond des locaux loués sont assez souples. Les dispositions constructives permettent en effet une plage comprise entre 1,80 m et 2,30 m pour le dimensionnement de cet élément. Ce sont surtout les petites dépendances telles que le débarras et les pièces sous mezzanine qui possèdent une HSP de 1,80 m. Notez que le lien de la HSP avec la surface habitable est le volume habitable.

Différences entre surface habitable et surface Carrez

On confond souvent la surface habitable de la loi Boutin et la surface visée par la loi Carrez. En effet, les deux correspondent aux mêmes surfaces de plancher, déduites de celles occupées par certaines des mêmes parties exclues, comme les murs, les cloisons, les cages d’escalier et les marches d’escalier, les embrasures des portes et fenêtre, les gaines et les parties des locaux dont la HSP est inférieure à 1,80 m. Cependant, il y a des différences dans le mode de calcul et dans leur utilité.

La surface Carrez est utilisée dans les copropriétés, plus précisément dans les lots d’au moins 8 m². Elle ne concerne pas les maisons individuelles. Dans ce contexte, le mesurage considère les combles non aménagés, les remises, les greniers, les vérandas et les réserves, à condition que ces pièces aient une HSP supérieure ou égale à 1,80 m. À noter que ces pièces ne sont pas considérées par le mesurage de la loi Boutin qui ne cible que les espaces de vie aménagés et les espaces qui peuvent directement être occupés. En fait, la loi Carrez mesure les surfaces privatives. La mention de ces dernières est obligatoire sur la promesse de vente et sur l’acte de vente. La loi Boutin et la surface habitable, quant à elles, concernent les logements loués.

Conseils pratiques pour locataires et propriétaires

Un propriétaire doit se soucier du nombre de personnes composant le ménage qui va louer son appartement ou sa maison. Ainsi, il évitera tout problème de suroccupation. Ce risque arrive souvent lorsqu’un bailleur divise le logement en plusieurs unités afin de le mettre en location à plusieurs ménages, l’objectif étant de percevoir de nombreux loyers. Louez donc votre maison à un seul ménage.

Les locataires, de leur côté, doivent savoir limiter le nombre d’occupants de leur résidence locative afin d’éviter les nuisances du voisinage.

Le tableau ci-après vous montre la surface idéale d’un logement en fonction du nombre d’habitants :

Un dernier conseil pratique : afin d’éviter les erreurs de calcul de la surface habitable pour la location de votre logement, faites appel à un diagnostiqueur compétent et qualifié comme SDI Expertise pour le diagnostic Loi Boutin.

 

En résumé, la surface habitable d’une maison n’est autre que la surface réelle sur laquelle les résidents vont vivre tous les jours durant leur location. La loi Boutin réglemente cette surface pour protéger le locataire.