Surface loi Carrez : définition et calcul de votre logement

Les annonces de vente immobilières contiennent actuellement des mentions telles que « X m² Carrez ». Ce métrage concerne la superficie loi Carrez. Le diagnostic loi Carrez figure parmi les diagnostics obligatoires lors de la vente d’un appartement. Connaître les tenants et les aboutissants de ce diagnostic permet de mieux comprendre son importance et de ne pas le négliger lors d’une transaction immobilière. Quelle est donc la définition de la surface loi Carrez ? Quelle est sa raison d’être et comment la calculer ? On vous explique tout dans cet article.

Que veut dire surface loi Carrez ?

La surface loi Carrez est la surface privative d’un bien immobilier ôtée des surfaces occupées telles que les :

• Cages d’escalier
• Marches d’escalier
• Embrasures des portes
• Embrasures des fenêtres
• Cloisons
• Murs
• Gaines.

Les surfaces de ce qu’on vient d’énumérer ci-dessus ne sont donc pas considérées dans le calcul des surfaces privatives ou encore des surfaces habitables Loi Carrez.

Quelle différence entre surface habitable et surface Loi Carrez ?

La notion de « surface habitable » a deux sens à ne pas confondre : celui de la Loi Carrez et celui de la Loi Boutin. La Loi Boutin est similaire à la Loi Carrez. Leur différence réside dans le contexte d’application. En effet, la Loi Boutin est plus stricte dans le calcul de la surface habitable.

On utilise en fait la Loi Boutin – et non la Loi Carrez – lorsqu’on doit mentionner la surface habitable du bien immobilier dans le contrat de location d’une résidence principale. Tandis que la Loi Carrez, mise en vigueur en 1997, atteste de la surface privative d’un bien immobilier exempt des surfaces occupées citées plus haut. Elle sert à protéger les acheteurs d’un bien en copropriété au cas où il y aurait un litige causé par un éventuel écart entre la surface habitable annoncée et la surface effective mesurée.

L’explication est illustrée dans le tableau suivant :

	Surface privative Loi Carrez	Surface habitable Loi Boutin
Combles aménagés	Oui	Oui
Combles non aménagés	Oui	Non
Grenier	Oui	Non
Sous-sol	Oui	Non
Réserve, remise	Oui	Non
Véranda, loggia, volumes vitrés	Oui	Non
Terrasse, balcon	Non	Non
Cour, jardin	Non	Non
Cave	Non	Non
Parking, garage	Non	Non

Distinction entre surface privative Loi Carrez et surface habitable Loi Boutin à travers les différents types de pièces d’un bâtiment

L’on peut déduire de ce tableau que les pièces prises en compte par la Loi Carrez en termes de surface privative sont plus nombreuses que celles considérées par la Loi Boutin en matière de surface habitable. Un coup d’œil sur les différents types de pièces suivi d’une simple réflexion vous permet d’analyser ce qui diffère entre la surface privative de la Loi Carrez et la surface habitable de la Loi Boutin.

Diagnostic Loi Carrez parmi les diagnostics immobiliers

La Loi Carrez est un diagnostic au même titre que les autres diagnostics immobiliers suivants :

• Le Diagnostic de Performance Énergétique
• Le Diagnostic Amiante avant vente
• Le diagnostic plomb
• Le diagnostic amiante
• Le diagnostic radon
• Le Diagnostic électricité
• Le Diagnostic gaz
• Le diagnostic Loi Boutin ou diagnostic surface habitable
• Le dépistage Covid-19 sur surfaces
• Le Diagnostic ERNMT – ERP sur l’état des risques et pollutions – anciennement état des risques naturels, miniers et technologiques
• Le Diagnostic termites
• Le diagnostic d’état parasitaire qui est plus complet que le diagnostic termites
• Le Diagnostic de performance numérique complémentaire et facultatif.

Le diagnostic Loi Carrez est obligatoire pour les lots en copropriété d’une surface supérieure à 8 m2. Lors de la vente du bien, le document y afférent établi va être intégré au Dossier de Diagnostic Technique (DDT), en annexe à l’acte authentique de vente et au compromis de vente.

Validité du diagnostic Loi Carrez

Le diagnostic Loi Carrez étant à réaliser pour la vente d’un bien immobilier, il est nominatif. C’est-à-dire que l’attestation Loi Carrez ne peut être transmise au prochain propriétaire. En bref, au moment où vous acquérez le bien, vous vous basez sur le diagnostic Loi Carrez fait par votre propriétaire-vendeur pour connaître la surface habitable du bien.

Un jour, quand vous déciderez de revendre ce bien, vous devrez réaliser à votre tour un nouveau diagnostic Carrez pour votre prochaine transaction. L’ancien diagnostic ne sera plus valable.

Comment calculer la surface loi Carrez ?

L’évaluation de la surface habitable en loi Carrez commence par le métrage des surfaces privatives décrites dans la définition. On ne mesure pas la surface de plancher d’une construction dont la hauteur sous-plafond est inférieure à 1,80 m.

Les pièces à mesurer étant ainsi repérées, il pourrait y avoir des formes non rectangulaires. Si vous effectuez le mesurage vous-même, prenez une craie et divisez les surfaces de formes non géométriques en petites surfaces rectangulaires. Ainsi, les surfaces seront plus faciles à calculer. Les pièces qui sont déjà carrées ou rectangulaires seront mesurées telles qu’elles.

Le principe est de mesurer séparément la longueur et la largeur de chaque rectangle qui constitue la surface privative du bien, puis de faire la multiplication de ces deux données afin d’obtenir la surface de chaque rectangle, et enfin, d’additionner toutes les surfaces obtenues.

L’outil de mesure à utiliser peut être un mètre ruban, ou un télémètre laser, ou encore un mètre simple ou ruban rétractable.

À quel type de logement s’applique la loi Carrez ?

Ce sont les logements en copropriété qui sont concernés par le calcul Loi Carrez de la surface habitable. Les variantes, également concernées, sont les maisons en lotissements et toutes les maisons en copropriété horizontale. La maison individuelle n’est pas concernée par la loi Carrez.

Qui doit faire le diagnostic Loi Carrez ?

Vous projetez une vente immobilière et vous devez faire réaliser un diagnostic Carrez ? Il vous faudra recourir à un diagnostiqueur immobilier qualifié et certifié. Sa responsabilité sera alors engagée lors de la remise de son diagnostic. Si jamais, il y a litige à propos de la surface mesurée, vous serez couvert.

Grâce à l’intervention d’un professionnel certifié comme SDI Expertise; non seulement vous bénéficierez d’évaluations précises de la surface Loi Carrez, mais vous bénéficierez aussi de l’aide de votre prestataire dans l’étude des actes de propriété. Au final, vous recevrez une attestation de superficie Loi Carrez de sa part.