Terrain constructible : définition, prix et législation

  • 27 novembre 2023, par SDI Expertise
  • Terrain

Vous projetez d’acheter un terrain à bâtir ? Le terrain constructible est celui qu’il vous faut. Vous êtes propriétaire d’un terrain et vous envisagez de le vendre ? Il faut savoir si votre bien est constructible ou pas car le prix en dépend. En outre, d’autres facteurs que vous devrez connaître influencent ce coût. Le terrain constructible est un concept à maîtriser et à distinguer des autres qui lui sont similaires. Comme il s’agit d’une propriété avoisinant d’autres, le bien doit se conformer à la réglementation d’urbanisme que vous devez également connaître. Lors d’une transaction immobilière, vous devrez effectuer des démarches administratives, faites-les en toute légalité et avec précaution. Ci-après l’essentiel des informations à connaître sur le terrain constructible.

Terrain constructible : définition, prix et législation

Qu’est-ce qu’un terrain constructible ?

Un terrain constructible est une parcelle de terre, vaste ou réduite, qui peut recevoir une ou plusieurs construction(s). Cette définition du terrain constructible est appuyée par trois caractéristiques :

  • La capacité physique du sol et du sous-sol à accueillir des fondations stables et solides : Les fondations qui reposent sur un tel terrain doivent être capables de supporter le poids d’un bâtiment et des charges que la construction supportera.
  • L’autorisation juridique concernant la constructibilité du terrain : il est conseillé de se référer au Plan Local d’Urbanisme (PLU).
  • La viabilité du terrain : il doit être possible de viabiliser un terrain constructible. Soit il est déjà viabilisé, soit, il est en cours de viabilisation.

Du moment où le terrain ne remplit pas les deux premières caractéristiques, il est non constructible. Il peut faire partie d’une zone interdite de construction. Il peut être un terrain agricole.

La différence la plus flagrante entre un terrain constructible et un terrain non constructible est le prix. Le premier est de loin plus onéreux que le second.

Facteurs influençant le prix du terrain constructible

Les facteurs influençant le prix du terrain constructible sur le marché immobilier sont :

  • La région de localisation du terrain
  • La superficie du terrain
  • La forme géométrique du terrain : on préfère les terrains rectangulaires ou les terrains carrés aux terrains biscornus.
  • La pente du terrain : les terrains pentus nécessitent plus de travaux de terrassement que les terrains plats.
  • L’exposition du terrain : est-il exposé Sud ou exposé Nord ? Le premier se vend mieux que le second.
  • Le nombre d’habitants de l’agglomération ou de la commune où est situé le terrain. Les terrains constructibles en zone rurale de moins de 2000 habitants sont moins chers que les terrains constructibles en zone à forte densité de population (plus de 200 000 habitants par exemple).
  • La viabilité du terrain : un terrain viabilisé est logiquement plus cher parce qu’il a déjà subi des travaux de raccordement aux réseaux d’eau, de gaz et d’électricité ou autres.
  • La nature du sol : un sol argileux s’avère moins constructible est nécessite de coûteux aménagements.
  • L’existence des bâtis à démolir ou à combler sur le terrain ou enfouis dans le sol. Des frais supplémentaires relatifs aux travaux de démolition ou de comblement s’imposent.
  • Le cadre de vie : la proximité des commerces et des réseaux de transports influence le prix d’un terrain constructible.

Législation et réglementation sur les terrains constructibles

Deux arrêtés parus respectivement au Journal Officiel du 6 août 2020 et au Journal Officiel du 15 août 2020 stipulent l’existence d’un nouveau diagnostic obligatoire avant vente de terrain non bâti constructible destiné à accueillir une maison individuelle. Ces dispositions prévues par la loi du 23 novembre 2018 portant sur l’évolution de la loi Élan ont été appliquées depuis le 1er octobre 2020.

Après la signature d’un compromis de vente d’un terrain constructible situé dans un lotissement comme il est défini dans l’article L.442-1 du Code de l’Urbanisme, la loi Macron du 6 août 2015 et l’article L271-1 du Code de la Construction et de l’Habitation accordent à l’acheteur un délai de rétractation de 10 jours. Si le terrain est isolé, la loi ne prévoit aucun délai de rétractation. Vendeur et acheteur ont cependant la possibilité d’ajouter un délai dans le contrat de vente du bien. Ce délai fera donc l’objet d’une clause complémentaire.

Pour savoir si votre terrain est constructible ou non, recourez au zonage indiqué par les documents d’urbanisme comme le PLU, la carte communale, le Plan de Sauvegarde et de Mise en Valeur (PSMV) et le Schéma de Cohérence Territoriale (SCOT). Les détails ainsi que les différentes classifications des terrains sont consultables ici.

Prix Moyen des Terrains Constructibles en France

Le tableau ci-après résume les données et statistiques 2021 des prix moyens des terrains constructibles dans différentes régions de France :

Prix moyen au mètre carré du terrain constructible en 2021 dans les différentes régions de France.

Capture du Ministère de la transition écologique :

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L’écart s’avère important d’une région à une autre si l’on ne prend que l’exemple de Bourgogne dont le prix moyen du mètre carré était de 47 € alors que la région PACA affiche 176 €.

Considérons maintenant le même tableau mais pour l’année 2018 :

Prix moyen au mètre carré du terrain constructible en 2018 dans les différentes régions de France :

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Les prix ont généralement augmenté dans la plupart des régions. Plus les villes sont grandes, plus l’augmentation est énorme.

L’importance de faire évaluer un terrain constructible

De nombreux aléas font varier les prix des terrains constructibles. Seuls les experts immobiliers en comprennent véritablement les détails précis. Ils sont au courant des coûts réels et de leur évolution au fil du temps. C’est pourquoi il est plus avantageux de faire estimer la valeur du terrain constructible par des experts immobiliers. Ces professionnels sont d’une grande aide dans le processus d’achat ou de vente de bien immobilier. Une expertise peut aider les propriétaires à fixer un prix réaliste lors de la mise en vente. Une évaluation précise peut faciliter les négociations lors de l’achat du terrain.

Les démarches légales et administratives pour un terrain constructible

Les étapes administratives nécessaires pour un projet de construction sur un terrain constructible se résument à :

  • L’établissement du plan de financement
  • La recherche du terrain constructible à acquérir
  • Le montage des plans avec une entreprise du bâtiment
  • Le chiffrage et l’élaboration du descriptif du projet
  • Préparation des autorisations et permis à obtenir auprès des autorités compétentes

Les autorisations et permis à obtenir auprès des autorités compétentes

Faites établir les certificats d’urbanisme à la Mairie concernée par votre projet. Le certificat d’urbanisme informatif vous informe sur la situation de votre bien foncier. Le certificat d’urbanisme opérationnel vous confirme que votre projet de construction suit bien les règles d’urbanisme.

Demandez un permis d’aménager, obtenez ensuite une attestation RT2012. Enfin, obtenez votre permis de construire.

Vous aurez besoin d’un notaire dans vos démarches, notamment dans l’acquisition de votre terrain. Il se chargera de la rédaction des actes et contrats relatifs au bien foncier.

Perspectives du Marché des Terrains Constructibles

La tendance du marché des terrains constructibles est en augmentation en France et ce, depuis 2008 jusqu’en 2021 en passant par l’année 2018.

Évolution du prix et de la surface moyenne des terrains achetés entre 2008 et 2018 :

 

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L’augmentation des prix des terrains constructibles n’est pas prête de s’arrêter. Toutefois, elle s’est modérée en 2023. Certes, l’inflation est encore présente, mais la croissance économique française demeure stable. Un des nouveaux facteurs qui pourront influencer le marché des terrains constructibles à l’avenir est l’utilisation de la construction à bâtir dessus.

Les risques liés aux terrains constructibles

L’évolution croissante du prix des terrains influence directement l’investissement immobilier. Prenons l’exemple d’un investisseur immobilier qui acquiert un terrain constructible. Il va y bâtir un logement et un bâtiment commercial. Il doit tenir compte du prix du terrain dans son calcul de rentabilité, mais si le prix du terrain augmente, cela rendra le projet de construction moins rentable.

Notons toutefois que les coûts des terrains en territoire français varient en fonction des régions. La précaution à prendre lors de l’achat est donc de bien choisir la région où investir, afin d’éviter les problèmes futurs. Vous pouvez par exemple opter pour une zone constructible rurale qui s’avère intéressante, parce qu’elle est riche en opportunités, alors que le prix des terrains est abordable.

 

Pour conclure, renseignez-vous au maximum avant de vous livrer à des transactions foncières relatives aux terrains constructibles. Vous pouvez vérifier en ligne si votre terrain est constructible ou non. Un terrain constructible pourrait avoir besoin de viabilisation avant d’être prêt à bâtir. Il faut tenir compte de l’investissement associé à cette viabilisation. Prenez connaissance de la législation sur les terrains constructibles et maintenant que vous avez les idées plus claires sur les démarches à entreprendre, faites-vous entourer des bonnes personnes. Les experts immobiliers sont là pour vous aider à réussir votre projet d’achat ou de vente de terrain constructible. Contactez SDI Expertise et vous obtiendrez des conseils personnalisés sur les démarches d’achat ou de vente de terrains constructibles et notamment sur les diagnostics immobiliers nécessaires pour un tel terrain.