Valeur Vénale : Définition, Estimation, Bien Immobilier

Lors de la vente d’un bien immobilier, l’une des premières choses à faire est de l’estimer. Cette étape est importante dans la mesure où l’obtention d’un prix juste et avantageux est le but de toute transaction immobilière. La valeur vénale contribue également à évaluer le patrimoine. Bien qu’il n’y ait pas de définition légale de la valeur vénale, la jurisprudence la définit comme « le prix d’un bien qui pourrait être obtenu par le jeu de l’offre et de la demande au moment de la mutation ou des clauses de l’acte de vente » (Cass. Com. 06 décembre 2005, n° 03-18 782). Dans cet article, l’accent sera mis sur ce concept de la valeur vénale, son importance et les méthodes pour l’estimer.

Qu’est-ce que la Valeur Vénale ? 

Pour une meilleure compréhension de cette notion, découvrons d’abord la définition de la valeur vénale, son rôle et sa distinction avec les autres termes similaires.

Définition de la valeur vénale et son rôle dans le marché immobilier.

Bien que le concept de valeur vénale soit principalement utilisé lors des transactions immobilières, il est également présent dans d’autres domaines tels que l’assurance de biens, les successions et les transactions automobiles. En matière de transaction immobilière, la valeur vénale est le prix que peut espérer un vendeur lors de la vente d’un immeuble. Il importe de noter que la valeur vénale est basée sur une estimation dans une ville ou une région donnée et pour un marché précis. La valeur vénale a 3 rôles lors d’une transaction immobilière : elle aide à fixer un prix de vente pour le bien immeuble, elle permet d’évaluer l’indemnité en termes d’assurances et pour l’administration fiscale, elle contribue dans l’évaluation du patrimoine.

Différences avec d’autres valeurs liées à l’immobilier.

• Contrairement à la valeur vénale, la valeur locative correspond au montant du loyer annuel que les locataires versent à leur bailleur. Cette valeur ainsi que les conditions de la location sont déterminées dans le contrat de bail. Il est à noter que la valeur locative ne prend en compte, ni la TVA, ni le droit au bail, ni les dépenses locatives.
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• Il est à noter que seul un expert immobilier peut utiliser le terme « estimation ». Effectivement, également appelée rapport d’expertise immobilière, l’estimation immobilière est un document juridique fourni par un expert immobilier. Cet expert devra être inscrit officiellement auprès de la Chambre des Experts Immobiliers. Le rapport d’expertise immobilière comporte la valeur de l’immeuble concerné à un instant donné et engage la responsabilité de l’expert qui le délivre. 

 

• Compte à l’avis de valeur, il s’agit de l’estimation faite par un conseiller immobilier. Ce document n’a qu’une valeur informative, contrairement à l’estimation immobilière fournie par un expert immobilier. Objectif et expérimenté, le conseiller immobilier donne son estimation sur la base des qualités et des caractéristiques du bien immobilier ainsi que de l’état actuel du marché. Les valeurs immobilières étant volatiles et le rapport de l’offre et de la demande fluctuant, cette estimation constitue simplement une indication qui aide le vendeur à fixer son prix.

 

• La valeur d’usage est le terme utilisé lorsque les avantages économiques futurs sont pris en compte dans le calcul. Cela concerne par exemple les impôts et les taxes, mais aussi les travaux d’adaptation et d’aménagement éventuels à venir. Si une éventuelle dépréciation de l’immeuble est à inclure dans le calcul, comme c’est le cas en comptabilité, on parle plutôt de valeur actuelle du bien immobilier.

Méthodes d’estimation de la Valeur Vénale 

L’estimation de la valeur vénale peut se faire de 3 manières : par la consultation des tarifs pratiqués sur le marché ou par l’intervention d’un conseiller immobilier ou par celle d’un expert immobilier.

La consultation des prix sur le marché

Cette méthode est la plus simple, mais aussi la moins précise. En effet, elle consiste à consulter les annonces de ventes d’immeubles dont les caractéristiques sont similaires à celles du bien à vendre. Parmi ces caractéristiques figurent la zone géographique, le quartier, l’exposition, les équipements, etc. Comparer les différentes offres faites entre particuliers est incertain, car les vendeurs ont tendance à surestimer leurs biens.

L’intervention d’un professionnel de l’immobilier

Il existe 2 types de professionnels en immobilier qui peuvent intervenir dans l’estimation du prix d’un bien immobilier : le conseiller immobilier et l’expert immobilier.

Le conseiller immobilier est un professionnel qui a pour mission d’accompagner et de conseiller son client lors des transactions immobilières. À ce titre, il peut fournir un document à son client : l’avis de valeur qui est généralement donné à titre gratuit. L’écrit n’est pas obligatoire et même s’il y a un document d’avis de valeur, il n’a aucune valeur juridique.

L’expert immobilier est un professionnel qui fournit un rapport d’expertise immobilière destiné principalement à des fins juridiques : divorce, succession, donation-partage. Ce rapport est payant et comporte des données pertinentes sur le bien immobilier. Il est obligatoirement consigné par écrit et envoyé par courrier recommandé au commanditaire.

Facteurs influençant la valeur vénale 

Différents paramètres sont pris en compte dans la détermination de la valeur vénale d’un immeuble.

Les principaux facteurs qui impactent la valeur vénale d’un bien immobilier.

De nombreux paramètres entrent en jeu dans la détermination de la valeur vénale d’un bien immobilier. Parmi les éléments qui influencent cette valeur figurent l’état du bien, les éventuels travaux de rénovation réalisés, son ancienneté, les équipements et autres biens additionnels (parking, cave, garage, etc.). Même si l’immeuble est occupé, la valeur vénale ne prend pas en compte cette occupation, on parle alors de valeur « libre de toute occupation ». Néanmoins, dans ce cas, une décote variable peut s’appliquer. Cette décote dépend des conditions du bail : loyer, âge du locataire, durée de la location, etc.

L’impact de certains éléments sur l’estimation.

La zone géographique, la région et même le quartier où se trouve le bien immobilier à vendre influencent considérablement l’estimation de la valeur vénale d’un immeuble. Le rapport de l’offre et de la demande constitue également un paramètre non négligeable, car il évolue en fonction de la situation du marché et du comportement des acheteurs. Si le propriétaire a effectué des travaux d’aménagement ou d’adaptation, cela peut aussi influer sur la valeur vénale du bien immobilier. Dans tous les cas, l’expert immobilier ou le conseiller immobilier sont des professionnels qui peuvent expliquer clairement les facteurs impactant sur la valeur estimative d’un bien.

L’importance de l’expertise immobilière

Compte tenu des aléas du marché immobilier, faire appel à un expert en la matière s’avère nécessaire. Dans le cadre du calcul de l’Impôt de Solidarité sur la Fortune (ISF), le rapport d’expertise immobilière de l’expert immobilier permet à l’administration fiscale de connaître la valeur du patrimoine du contribuable. Ce document constitue une garantie pour le contribuable et lui permet d’éviter un éventuel redressement fiscal pour mauvaise estimation du bien. Concernant la succession, l’intervention de l’expert immobilier permet d’éviter les conflits entre héritiers grâce à sa neutralité et à son indépendance. Il en est de même dans le cadre d’un partage des biens lors d’un divorce. Les enjeux financiers de la répartition du patrimoine immobilier dans cette situation sont parfois considérables et nécessitent la médiation d’un expert immobilier.

Conclusion 

La valeur vénale d’un bien immobilier aide le propriétaire immobilier à bien définir le prix de vente de son immeuble. Se basant sur différents critères tels que la zone géographique du bien et les données actuelles du marché, l’expert immobilier est le mieux placer pour effectuer cette estimation de la valeur de l’immeuble. Outre la fiabilité du document, le rapport d’expertise immobilière dispose d’une valeur juridique qui vous sera utile que vous prévoyiez ou non de vendre votre bien. Afin d’augmenter la valeur d’un immeuble, n’hésitez pas à faire appel à SDI Expertise pour effectuer les diagnostics immobiliers obligatoires et obtenir des conseils personnalisés pour améliorer l’état de votre logement.