Une personne choisit de vendre sa maison sans agence parce qu’elle estime trop élevé le pourcentage à attribuer à cet organisme. On peut lui donner raison, car en France, la part d’une agence immobilière s’élèverait à 5 % à 10 % du prix du bien. D’autres personnes craignent la mauvaise foi des intermédiaires. Ils ont peur que ceux-ci mettent leur bien en vente afin d’en profiter pleinement à leurs dépens. La vente immobilière en direct, ou encore entre particuliers, vs la vente via une agence immobilière est en fait un choix. Examinons de plus près, les étapes à franchir dans la vente d’une maison sans agence. Suivez le guide.
Étapes de la vente d'une maison sans agence
L’aptitude à vendre sa maison sans agence nécessite une préparation physique et psychologique de longue haleine. Il vous faudra prendre votre temps plusieurs mois voire plusieurs années à l’avance pour vous préparer. En effet, vous devrez changer vos habitudes, faire preuve de dynamisme, être au courant de l’actualité de l’immobilier et tout ce qui entoure le secteur. Vous allez bouger. Commençons par l’explication détaillée des étapes de vente d’une maison sans agence.
Étape 1 : La publication des annonces
Cette étape est à la fois publicitaire et informative. Elle vise à attirer l’attention du public. Utilisez Internet sans oublier les affichages physiques sur panneaux. Top Annonces, Le Bon Coin, PAP sont des sites Internet où vous pouvez publier vos annonces. Les médias sont aussi des moyens efficaces pour trouver preneurs. N’hésitez pas à publier des photos mettant en évidence les points forts de votre bien dont vous listerez les caractéristiques. Notez que les annonces immobilières doivent présenter l’étiquette climat et l’étiquette énergétique du logement en vente, conformément au décret n° 2020-1609 du 17 décembre 2020, articles L. 126-21 et suivants du Code de la construction et de l’habitation. L’estimation de la facture d’énergie théorique annuelle doit également figurer dans l’annonce immobilière. Un point important : songez à mettre régulièrement vos annonces à jour.
Étape 2 : La détermination du juste prix
Cette étape est délicate. La réussite de votre projet en dépend. Si votre logement est trop cher, il récoltera l’indifférence des acheteurs. Si son prix est trop bas, il les rendra méfiants. Alors, prenez le temps de vous imprégner de l’actualité des prix de l’immobilier, faites-le des années à l’avance, bien avant de fixer le prix de votre bien. Consultez régulièrement les diverses annonces immobilières publiées dans la même ville que celle où votre bien est situé. Relevez le prix au mètre carré des surfaces équivalentes au vôtre. Tenez compte, dans votre estimation, de l’état de votre maison. Si vous vous sentez coincé dans cette étape, vous pouvez toujours consulter votre notaire, ou encore un expert immobilier.
Attention : Il y a ce qu’on appelle la valeur réelle du bien immobilier. Son estimation sera en fonction des biens similaires en vente en même temps que le vôtre. Si votre estimation est trop basse, le fisc pourra vous exiger une rectification. L’administration fiscale se basera en effet sur ce prix pour calculer vos taxes et impôts. Pour les détails juridiques, reportez-vous à l'arrêt Cass. Com., 20 février 2019, n° 17-24.593.
Étape 3 : L’organisation des visites des lieux
Vous ferez visiter un logement revalorisé, c’est-à-dire bien préparé en amont. Quelques travaux de rénovation et de remise aux normes s’imposent avant l’organisation des visites. Adoptez un style épuré, minimaliste, pour l’intérieur, de manière à ce que le visiteur se sente déjà chez lui, et pour qu’il puisse déjà s’y projeter. Au cours de la visite, sachez vanter votre bien, mais ne dissimulez pas pour autant ses points faibles. Rassurez vos visiteurs, gagnez leur confiance. Soyez courtois, à l’écoute et disponible pour leurs prochaines visites.
Étape 4 : La fourniture des documents requis
Faites-la en toute transparence. Avertissez votre client des éventuelles présences de servitude de passage ou de canalisations, ou même de la présence d’amiante sur le toit, si tel est le cas. Un texte de loi encadre la non-transparence. Accédez au lien Cass. 3e civ., 18 avril 2019, n° 17-24.330 pour vous enquérir des détails de ce texte.
Dans le cas d’une maison individuelle, vous devrez fournir :
- Le titre de propriété
- La copie des plans de la maison
- Le dossier technique incluant notamment le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)
- La copie de la dernière taxe foncière
- La copie du bail et les trois dernières quittances du loyer, ou, à défaut, un relevé de gestion, si le logement est en location
- Si le locataire n’y est plus, vous devrez fournir la copie de la lettre de préavis reçue de la part du locataire, ou, la copie de la lettre de non-reconduction que vous aurez envoyée au locataire avec preuve que vous l’aurez envoyé par lettre recommandée avec accusé de réception
- La copie des factures des éventuels travaux de rénovation, d’extension ou de réparations effectués.
Si votre immeuble est en copropriété, vous aurez à fournir :
- Le règlement de copropriété
- Le carnet d’entretien
- Les relevés des charges.
Rappelez-vous que le client est roi.
Étape 5 : Faire faire les diagnostics immobiliers obligatoires
Ce sont les diagnostics techniques qui sont obligatoires et non l’acquittement des frais des travaux qui devront s'ensuivre au cas où les diagnostics déclarent la nécessité de réhabilitation. Ces diagnostics, aux frais du vendeur, doivent être effectués avant l’étape 6.
Étape 6 : Rédaction et signature du compromis de vente
La rédaction du compromis de vente revient au vendeur dans le cas d’une vente immobilière directe. Le compromis de vente engage le vendeur et l’acquéreur jusqu’à la signature de l’acte de vente authentique.
Les mentions obligatoires qui doivent figurer dans le compromis de vente sont :
- L’identité respective des deux parties (vendeur et acquéreur)
- La description et le prix de la propriété en vente
- La date prévue pour la vente
Chaque partie doit signer le compromis de vente.
Vente immobilière en direct : Avantages et inconvénients
Vendre sa maison sans agence, ou avec est un choix. Chaque disposition a ses avantages et ses inconvénients. L’essentiel est la réussite du projet immobilier.
Certes, il faut être disponible, user de beaucoup d’énergie, s’armer de patience et être à l’affût de l’évolution des cours du marché immobilier, en plus d’avoir des connaissances sur tout ce qui concerne l’immobilier, pour réussir à vendre sa maison sans agence. Il est vrai qu’on pourrait sans doute mettre un peu d’argent de côté, vu qu’on s’occupe soi-même de tout, mais qui vous dit que vos démarches personnelles dans le cadre d’une vente immobilière en direct ne nécessitent pas de budget ?
La liberté est le principal avantage de la vente immobilière entre particuliers. Vous vous organiserez comme vous voulez. Vous fixerez le prix comme bon vous semble, mais que vous soyez libre ou non, vous aurez toujours besoin des services d’un expert.
Conseils pour réussir la vente d'une maison sans agence
Puisque vous devez œuvrer seul dans la poursuite de votre objectif, vous aurez vraiment besoin, plus que tout, de conseils de vente de maison sans agence. En voici 5 :
Soignez vos annonces immobilières
Il faut qu’elles soient attractives et claires. Attirez le regard du chaland par de belles photos, mais attention, ne les truquez pas. N’hésitez pas à faire appel à un bon photographe immobilier.
Faites un choix judicieux du moment des visites
Organisez vos visites en beau temps. Votre logement sera sûrement plus éclairé. Ce conseil a l’air banal, mais il est efficace dans la vente immobilière en direct.
Faites le bon choix de votre diagnostiqueur immobilier
Il lui appartiendra d’établir le Dossier des Diagnostics Techniques (DDT). Contactez plusieurs prestataires qualifiés. Assurez-vous que les experts sont certifiés par un organisme accrédité par le Cofrac (Comité Français d’Accréditation). Ils doivent être capables d’effectuer tous les diagnostics immobiliers obligatoires pour votre vente. Demandez des devis. Faites jouer la concurrence.
Importance de l'expertise immobilière lors de la vente d'une maison sans agence
L’expertise immobilière, définie comme étant la méthode d’estimation de la valeur d’un bien immobilier. Elle confirme la valeur marchande que vous aurez donnée à votre maison. Elle vous permet aussi de connaître les autres valeurs du bien, telles que la valeur assurable et la valeur d’investissement et autres. Demandez de plus amples informations à votre expert immobilier pour en savoir plus.
Rôle de SDI Expertise dans le processus de vente de maisons en Île-de-France
Dans le processus de vente de maisons en Île-de-France, l’intervention d’un spécialiste en diagnostic immobilier comme SDI Expertise est primordiale. Effectivement, effectuer des diagnostics immobiliers constitue une obligation légale pour le vendeur. L’objectif est de donner à l’acheteur des informations claires et bien argumentées à propos des caractéristiques techniques du bien immobilier. Le rôle principal du diagnostiqueur est de monter le Dossier de Diagnostic Technique (DDT) que les visiteurs du bien immobilier et les futurs acheteurs pourront demander. Ce dossier est d’autant plus important, compte tenu de la prise en compte des impératifs écologiques actuels.
Pour conclure, on vous encourage donc à contacter un professionnel en diagnostic immobilier comme SDI Expertise pour plus d'informations et d'assistance. Vous cherchez à faire faire un diagnostic immobilier en Île-de-France ? Contactez-nous.
