Diagnostic Immobilier en Essonne (91)

Nos diagnostics immobiliers en Essonne (91)

Quels diagnostics sont obligatoires ?

Les diagnostics immobiliers à fournir varient selon le type de transaction (vente ou location), l'ancienneté du bien, ses équipements et sa localisation. Ils sont rassemblés dans un Dossier de Diagnostic Technique (DDT) à annexer à la promesse de vente ou au contrat de bail. Voici les principaux diagnostics que nous réalisons en Essonne :

DPE — Diagnostic de Performance Énergétique

Le DPE évalue la consommation énergétique d'un logement et ses émissions de gaz à effet de serre, sur une échelle de A (très performant) à G (très énergivore). Il est obligatoire pour toute vente et toute location.

• Validité : 10 ans
• Obligatoire dès la mise en annonce : la classe énergie doit figurer dans l'annonce immobilière
• Depuis le 1er janvier 2025, les logements classés G ne peuvent plus être mis en location en France métropolitaine

En Essonne, le DPE concerne en priorité les grands ensembles des années 1960-70 — Évry-Courcouronnes, Grigny, Corbeil — classés massivement E ou F, ainsi que les pavillons d'après-guerre à isolation insuffisante du sud du département.

Diagnostic amiante

Obligatoire pour tout bien dont le permis de construire a été délivré avant le 1er juillet 1997. L'amiante, autrefois utilisé pour ses propriétés isolantes, est aujourd'hui interdit car cancérogène : l'inhalation de ses fibres peut provoquer des maladies graves.

• Validité : illimitée si le résultat est négatif
• En cas de présence d'amiante : obligations de contrôle régulier à vérifier

Les grands ensembles essonniens construits dans la décennie 1960-70 cumulent les matériaux amiantés : revêtements de sol vinyl-amiante, dalles plafond, calorifugeages des chaufferies collectives, fibrociment des coffrages techniques.

Diagnostic plomb (CREP)

Le Constat de Risque d'Exposition au Plomb (CREP) est obligatoire pour les logements construits avant le 1er janvier 1949. Il mesure la concentration en plomb dans les revêtements (peintures, enduits, vernis). Le plomb représente un risque sanitaire important, notamment pour les jeunes enfants.

• Validité : illimitée si absence de plomb / 1 an si présence constatée

Le CREP concerne surtout les centres anciens du sud (Étampes, Dourdan, Milly-la-Forêt) ainsi que les bâtiments antérieurs à 1949 de Corbeil-Essonnes et Athis-Mons.

Diagnostic gaz et électricité

Ces deux diagnostics sont obligatoires lorsque les installations intérieures ont plus de 15 ans. Ils évaluent les risques pour la sécurité des occupants : risque d'incendie, d'électrocution, d'intoxication au monoxyde de carbone.

• Validité en vente : 3 ans
• Validité en location : 6 ans

Sur le 91, les anomalies gaz et électricité sont concentrées sur deux profils : les grands ensembles à chaudières collectives mal entretenues et les pavillons des années 70 où l'installation d'origine n'a jamais été reprise.

Mesurage loi Carrez

Obligatoire pour toute vente d'un lot de copropriété (surface privative supérieure ou égale à 8 m²). Il certifie la surface habitable exacte du bien. Une erreur de plus de 5 % donne à l'acheteur le droit de demander une réduction du prix.

• Validité : illimitée en l'absence de travaux modifiant la surface

Le mesurage Loi Carrez est récurrent sur les copropriétés du nord 91 et des pôles urbains, où les divisions et redécoupages successifs créent des écarts entre surface annoncée et surface réelle.

Audit énergétique

L'audit énergétique est plus complet que le DPE. Il propose des scénarios de travaux chiffrés pour améliorer la performance du logement, en une ou plusieurs étapes. Il est obligatoire à la vente pour les biens en monopropriété classés :

• E, F ou G depuis le 1er janvier 2025
• D à partir du 1er janvier 2034

Il est directement lié aux aides à la rénovation comme MaPrimeRénov', et sa validité est de 5 ans (contre 10 ans pour le DPE).

L'audit énergétique sur les pavillons des années 60-70 du sud Essonne donne des scénarios entre 50 000 et 70 000 € pour passer de F à C. Sur un marché à 3 000-4 500 €/m², c'est un poids relatif énorme dans la négociation.

Risques ERP spécifiques en Essonne

L'État des Risques et Pollutions (ERP) doit être joint au DDT et a une validité de seulement 6 mois. Essonne (91) est concerné par les risques suivants — à vérifier impérativement au moment du compromis :

• PPRI de la Seine, de l'Orge et de l'Yvette
• PPRT autour des sites Seveso de Vert-le-Petit (poudreries) et Brétigny-sur-Orge
• Zones d'aléa fort retrait-gonflement des argiles sur le sud Essonne
• Risque cavités souterraines (anciennes carrières) sur Bures-sur-Yvette, Gif-sur-Yvette, Orsay
• ICPE en activité notamment autour de Corbeil-Essonnes et de la vallée de l'Orge

Consultez la cartographie officielle sur Géorisques.gouv.fr pour votre adresse précise. Nous intégrons systématiquement la version la plus récente dans nos rapports.

Le parc immobilier en Essonne en chiffres

Comprendre le parc local aide à anticiper les diagnostics nécessaires. Voici les principales caractéristiques du parc immobilier en Essonne (91) :

• Ancienneté du parc : Mixte — collectif post-1960 sur les pôles urbains, pavillonnaire 1970-1990 sur la majorité du département, ancien sur les centres-villes sud
• Répartition copropriétés / individuel : Environ 45 % de copropriétés, 55 % de maisons individuelles
• Prix de marché (ordre de grandeur) : 3 200 à 4 500 €/m² (nord et plateau Saclay) ; 2 200 à 3 200 €/m² (sud rural)
• Part des passoires thermiques (F ou G au DPE) : Environ 20 % des logements classés F ou G

Sources : ADEME (Observatoire DPE-Audit), INSEE, DVF (Demandes de Valeurs Foncières). Données indicatives — variables selon le secteur précis.

Pourquoi choisir SDIExpertise en Essonne (91) ?

• Certifications à jour : diagnostiqueurs certifiés Cofrac, habilités pour chaque type de diagnostic ;

• Réactivité : intervention possible sous 48h sur Argenteuil et dans l'Essonne ; 

• Devis gratuit et rapide : en ligne ou par téléphone, sans engagement ;

• Rapport remis sous 24h après la visite ;

• Connaissance du parc local : nous connaissons le bâti de l'Essonne (immeubles d'avant-guerre, pavillons des années 60-70, copropriétés récentes) et adaptons notre intervention en conséquence.

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