Diagnostic État des Risques et Pollutions (ERP)

Tout savoir sur le Diagnostic État des Risques et Pollutions (ERP)

Diagnostic État des Risques et Pollutions (ERP) : L'ERP, précédemment appelé ERNT (État des Risques Naturels et Technologiques), est un document indispensable que tout propriétaire ou bailleur doit remettre à l’acheteur ou locataire lors de la vente ou la location d’un bien immobilier. Ce document a pour but de lister les risques naturels, miniers, technologiques, et de pollution auxquels le bien est exposé. 

Historique et évolution du diagnostic ERP

Dans un contexte immobilier où la transparence et la sécurité sont de mise, le Diagnostic d'État des Risques et Pollutions (ERP) se présente comme un outil essentiel. Ce diagnostic immobilier a pour vocation d'informer les acquéreurs ou locataires sur la présence de risques liés à l'environnement du bien immobilier concerné. En effet, dans un monde en mutation face aux enjeux climatiques, il est crucial de prendre conscience des dangers qui peuvent entourer votre habitat.

Le diagnostic dédié aux risques environnementaux a commencé à prendre forme dans les années 1990, bien que le terme "État des Risques et Pollutions" (ERP) n'existait pas encore. À cette époque, les préoccupations liées à la sécurité des biens immobiliers et à l'information des futurs occupants étaient émergentes, mais n'étaient pas encore encadrées par une terminologie officielle.

La loi du 30 juillet 2003, axée sur la prévention des risques technologiques et naturels, a véritablement révolutionné la réglementation des sites à risque. Ce texte ambitieux a non seulement amélioré les méthodes d’évaluation des dangers, mais a également renforcé la communication et l’implication des riverains et des travailleurs. En encadrant mieux l’urbanisation autour des installations jugées dangereuses, il impose une obligation d’information aux acheteurs et locataires sur les biens situés dans des zones à risques.

De plus, cette législation a renforcé la sécurité des infrastructures de transport de matières dangereuses, garantissant ainsi une protection accrue pour les populations vivant à proximité.

L’ERNT (2006) : une prise de conscience initiale

Tout commence en 2006 avec l'État des Risques Naturels et Technologiques (ERNT). Ce document a été instauré pour répondre à l'urgence de protéger les citoyens suite à des événements climatiques extrêmes et des accidents industriels. L’ERNT vise à fournir une information claire sur les risques encourus par un bien lors des transactions immobilières. Les acheteurs et locataires devaient désormais être alertés des dangers, tels que les inondations ou les pertes de sécurité causées par des installations dangereuses.

L’ERNMT (2013) : un pas vers la modernisation

En 2013, l'ERNT a été renommé État des Risques Naturels, Miniers et Technologiques (ERNMT). Cette évolution visait à élargir le champ d'application du diagnostic pour inclure également les risques liés à l'exploitation minière, en réponse aux préoccupations croissantes face aux anciens sites miniers. Cette version modernisée s’est inscrite dans une démarche proactive pour informer de manière exhaustive les futurs occupants des risques.

L’ESRIS ( Janvier 2018) : un nouveau souffle

En 2018, l'État des Servitudes Risques et d’Information sur les Sols (ESRIS) a pris le relais de l’ERNMT, apportant une mise à jour essentielle de la terminologie et des informations à fournir. Le ESRIS a cherché à simplifier et à centraliser les données sur les risques environnementaux, veillant à ce que décideurs et citoyens aient accès à des informations plus pertinentes et facilement compréhensibles.

L’ERP (Août 2018) : une synthèse indispensable

Finalement, le 3 août 2018, le Diagnostic État des Risques et Pollutions (ERP) a été officialisé. Cette nouvelle appellation a été introduite pour souligner l'importance de la prévention des risques environnementaux et accroître la sensibilisation du public. Le diagnostic ERP fusionne les différents éléments des précédentes versions tout en garantissant que les informations restent à jour et conformes face aux enjeux environnementaux actuels.

Pourquoi le diagnostic ERP est-il essentiel pour les transactions immobilières  ?

La réalisation de ce diagnostic est d'une grande importance lors des transactions immobilières. Il permet de rassurer les acheteurs ou locataires sur la sécurité du bien qu'ils envisagent d'acquérir. En informant les parties des risques, l'ERP aide à établir une relation de confiance et favorise des négociations plus sereines. De plus, en cas de vente ou de location, l'absence de diagnostic ERP peut entraîner des litiges et des complications juridiques. Cela souligne l'importance d'inclure ce document dans le Dossier de Diagnostic Technique (DDT) pour toute transaction.

Le diagnostic ERP : un outil clé dans votre dossier technique

L’ERP est plus qu’un simple document ; c’est un véritable bouclier d’informations que chaque propriétaire ou bailleur doit remettre à l’acheteur ou locataire. À travers ce diagnostic, on retrouve une liste des risques naturels, miniers, technologiques et de pollution auxquels le bien immobilier est exposé. En d'autres termes, il vous aide à prendre des décisions éclairées en matière d’investissement.

Mais que couvre ce diagnostic exactement ? 

Les risques couverts par le diagnostic ERP

Les risques naturels

• Inondations : les biens situés dans des zones inondables sont exposés à des dégâts importants lors de crues. Le diagnostic ERP indique si le bien se trouve dans une telle zone et s'il existe des plans de prévention.
• Séismes : certaines régions de France sont soumises à un risque sismique établi selon cinq niveaux, défini par l'article D.563-8-1 du code de l’environnement, à l’échelle communale :

• Zone 1 : Aléa très faible, accélération du sol < 0,7 m/s².
• Zone 2 : Aléa faible, 0,7 m/s² ≤ accélération du sol < 1,1 m/s².
• Zone 3 : Aléa modéré, 1,1 m/s² ≤ accélération du sol < 1,6 m/s².
• Zone 4 : Aléa moyen, 1,6 m/s² ≤ accélération du sol < 3,0 m/s².
• Zone 5 : Aléa fort, accélération du sol ≥ 3,0 m/s².

• Avalanches et chutes de neige : ce risque concerne principalement les zones de montagne.
• Mouvements de terrain : ce phénomène peut se produire après de fortes pluies ou des sécheresses prolongées, entraînant des affaissements de sols, des glissements de terrain ou des fissures dans les bâtiments.
• Incendies de forêt : les zones à proximité de massifs forestiers sont exposées à ce risque, particulièrement en été.

Les risques technologiques 

• Proximité de sites industriels dangereux : certaines installations classées pour la protection de l’environnement (ICPE) présentent des risques d’explosion, de fuite de substances toxiques, ou d’incendie.
• Transports de matières dangereuses : la présence d'axes routiers, ferroviaires ou fluviaux utilisés pour le transport de produits dangereux peut présenter un risque technologique pour les biens situés à proximité.
• Barrages : les biens situés en aval de barrages sont exposés à un risque en cas de rupture de ces ouvrages.

Les risques miniers

Affaissements miniers : ces risques concernent les régions qui ont connu une activité minière passée. L'exploitation de mines peut entraîner des mouvements de terrain bien après la cessation des activités. Le diagnostic ERP indique si le bien se trouve dans une zone d'affaissement minier.

Pollution des sols

Secteurs d'information sur les sols (SIS) : ces zones correspondent à des terrains potentiellement contaminés par des activités industrielles anciennes ou actuelles. Le diagnostic ERP précise si le bien est situé dans un SIS et avertit l’acquéreur ou le locataire des éventuelles mesures de sécurité ou de réhabilitation.

Radon

Radon : le radon est un gaz radioactif naturellement présent dans le sous-sol. Dans certaines régions, ce gaz peut s'accumuler à l'intérieur des bâtiments et représenter un danger pour la santé (risque accru de cancer du poumon). Le diagnostic ERP informe sur l’exposition potentielle au radon, notamment si la propriété se situe dans une zone à risques.

Comment se déroule le diagnostic ERP ?

Chez SDIExpertise, le diagnostic ERP ne se limite pas à remplir un formulaire. C’est un processus rigoureux et détaillé qui commence dès le premier contact. Voici ce que cela implique :

1. Prise de contact et collecte d’Informations : lorsque vous contactez un diagnostiqueur, la première étape consiste à collecter des informations sur votre bien. Le diagnostiqueur va s'intéresser à des éléments spécifiques :

• L’adresse exacte du bien : essentiel, car le diagnostic ERP est lié à la localisation géographique.
   
• Le type de transaction : s'agit-il d'une vente ou d'une location et quelle est la surface du bien ?
   
• La date de construction du bien : cela peut jouer un rôle dans l'évaluation de certains risques.

2. Analyse des documents officiels : une fois les informations recueillies, le diagnostiqueur se penche sur les documents officiels disponibles. Cela inclut des plans de prévention des risques (PPR) et d’autres cartes officielles émises par la préfecture. Ce point est crucial pour établir les caractéristiques spécifiques au lieu où se situe votre bien.

Le saviez-vous ? 

 Il existe 3 types de Plans de Prévention des Risques (PPR) :
 

1. Le PPRN (Plan de Prévention des Risques Naturels) protège contre des aléas comme les inondations et les mouvements de terrain.
    
2. Le PPRT (Plan de Prévention des Risques Technologiques) concerne les zones à proximité d’installations industrielles dangereuses.
    
3. Enfin, le PPRM (Plan de Prévention des Risques Miniers) aborde les risques liés à l'exploitation minière. Ces PPR sont cruciaux pour informer les futurs occupants sur les dangers potentiels et garantir leur sécurité.

3. Établissement du rapport de diagnostic ERP :  sur la base de l’analyse menée, un rapport détaillé est rédigé, listant tous les risques identifiés. Ce rapport inclut également des cartes montrant les zones à risques et les obligations légales qui en découlent, afin d'assurer une transparence totale.

4. Remise du rapport : une fois ce rapport préparé, le diagnostiqueur s'engage à vous le remettre rapidement, généralement dans un délai de 24 heures. Cela vous permet de rester dans les clous de votre projet immobilier.

4. Suivi après diagnostic : dès que vous avez reçu votre ERP, le diagnostiqueur se tient à votre disposition pour répondre à toutes vos questions ou besoins d’éclaircissements. En cas de modifications réglementaires ou d’évolutions liées aux risques environnementaux, vous serez rapidement informé. Si nécessaire, il sera également possible de mettre à jour votre diagnostic afin de garantir que les renseignements demeurent pertinents et à jour.

Les risques : pourquoi ne pas les prendre à la légère ?

Un diagnostic ERP peut révéler des risques alarmants. Par exemple, un risque d'inondation peut indiquer que votre propriété est située dans une zone particulièrement vulnérable aux crues. De même, la présence de polluants dans le sol peut représenter un danger direct pour votre santé et celle de vos futurs locataires.

La connaissance de ces risques peut faire toute la différence. Un rapport ERP défavorable peut être un facteur décisif pour un acheteur potentiel. En revanche, un bon diagnostic peut augmenter la confiance et la valeur perçue de votre bien.

Quel est le coût d’un diagnostic ERP ?

Lorsqu'il s'agit de transactions immobilières, la question du coût d'un diagnostic ERP revient souvent sur le tapis. Saviez-vous que vous pouvez remplir ce document vous-même gratuitement ? Cela dit, pour ceux qui préfèrent une expertise professionnelle, le prix d'un diagnostic ERP varie généralement entre 10 et 50 €. Vous conviendrez que cela reste une somme très abordable, surtout en regard de l'importance critique de ce diagnostic dans le processus de vente ou de location de votre bien.

Petite astuce : l’ERP peut même être offert si vous optez pour l’achat d’un pack de diagnostics immobiliers. Cela représente une excellente occasion de bénéficier d’une expertise complète à un tarif très compétitif !

Cadre légal : vos obligations en matière de diagnostic ERP  

Il est important de comprendre que le diagnostic ERP n'est pas un simple conseil, mais une obligation légale. Cette démarche est encadrée par les articles L. 125-5 et R. 125-24 du Code de l’Environnement, qui précisent les exigences relatives à ce diagnostic.

L'article L. 125-5 stipule que le diagnostic ERP doit être réalisé lors de la vente ou de la location d'un bien immobilier. Cette obligation vise à garantir que les acheteurs et les locataires sont informés des risques liés au logement, qu'ils soient d'origine naturelle (comme les inondations) ou technologie (proximité d'installations à risques).

L'article R. 125-24 définit les modalités de réalisation du diagnostic. Il précise que le rapport doit être remis à l'acquéreur ou au locataire avant la conclusion de la vente ou du bail. Ce rapport doit contenir des informations précises sur les risques identifiés dans la zone géographique du bien immobilier.

En plus de ces articles, le diagnostic ERP doit faire partie du Dossier de Diagnostics Techniques (DDT). Ce dossier regroupe tous les diagnostics nécessaires, permettant ainsi une transparence totale dans la transaction immobilière. Le DDT doit être remis aux futurs occupants pour qu'ils puissent prendre des décisions éclairées.

Qui est responsable du diagnostic ERP ?

La responsabilité incombe au propriétaire ou au bailleur de fournir ce diagnostic. En cas de litige, ne pas respecter cette obligation légale peut entraîner des difficultés financières et juridiques considérables. Il est donc primordial de bien comprendre les implications de cet engagement.

Pensez à toujours vérifier l’état des risques avant de vous engager dans un achat ou une location. Pour toute question, n’hésitez pas à faire appel à des professionnels comme SDIExpertise pour vous accompagner dans cette démarche essentielle !

FAQ : questions fréquentes sur le diagnostic ERP

Le diagnostic ERP est-il obligatoire pour toutes les transactions immobilières ?

Oui, le diagnostic ERP est obligatoire pour toute vente ou location de bien immobilier situé dans une zone à risques identifiée par un arrêté préfectoral (risques naturels, miniers, technologiques, etc.).

Quelle est la durée de validité du diagnostic ERP ? 

Le diagnostic ERP est valable 6 mois. Si la vente ou la location n’a pas lieu dans ce délai, le diagnostic devra être mis à jour pour rester conforme à la législation en vigueur.

Que se passe-t-il si le diagnostic ERP n’est pas réalisé ou fourni ?

Si le diagnostic ERP n’est pas fourni lors de la transaction, l’acquéreur ou le locataire peut annuler la vente ou la location, ou demander une compensation si un risque non mentionné se matérialise.

Quels sont les risques couverts par le diagnostic ERP ?

Le diagnostic ERP couvre les risques naturels (inondations, séismes, incendies de forêt, mouvements de terrain), les risques technologiques (proximité de sites industriels dangereux, transports de matières dangereuses), les risques miniers (affaissements miniers), la pollution des sols, et l’exposition au radon.

Comment le diagnostic ERP influence-t-il la valeur du bien immobilier ?

Un diagnostic ERP négatif peut accroître l'incertitude pour les acheteurs, entraînant une stagnation ou une baisse des prix du marché. À l'inverse, un bon diagnostic peut rassurer les acquéreurs et, par conséquent, valoriser le bien.

Quels types de travaux sont prescrits par le plan de prévention des risques ?

Les travaux prescrits varient selon le type de risques, comme le renforcement des structures pour la prévention des séismes ou l’aménagement de zones de drainage pour les inondations. Ces mesures visent à réduire l'impact des risques identifiés.

Comment obtenir un diagnostic ERP ?

Vous pouvez obtenir un diagnostic ERP gratuitement en ligne en consultant des outils et des formulaires qui vous renseignent sur l'état des risques et des pollutions dans votre zone. Cependant, il est idéal de faire appel à des professionnels certifiés pour réaliser ce diagnostic, car ils effectueront une inspection complète et précise de votre bien. Un expert saura mieux évaluer les risques spécifiques et vous fournir un rapport fiable, garantissant ainsi une tranquillité d’esprit pour vous et vos futurs occupants.

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