DTG obligatoire : qui est concerné et quand le réaliser ?

Vous vous demandez si votre copropriété doit réaliser un Diagnostic Technique Global (DTG) ? Instauré par la loi ALUR, ce diagnostic devient progressivement obligatoire selon la taille, l’âge et l’état de votre immeuble. Obligations légales, échéances à respecter, contenu du rapport, rôle du syndic, conséquences en cas de refus… Notre article vous aide à tout comprendre, pour anticiper les travaux et piloter votre copropriété sans mauvaise surprise.

Qu’est-ce que le Diagnostic Technique Global (DTG) ?

Le DTG obligatoire est un document complet qui évalue l’état général d’un immeuble en copropriété. Contrairement au DPE qui se concentre sur la performance énergétique, le DTG prend en compte l’ensemble du bâtiment : structure, équipements, sécurité, conformité… Il intègre aussi un plan pluriannuel de travaux (PPT) sur 10 ans.

L’objectif est d’anticiper les besoins d’entretien, d’éviter les interventions d’urgence et de valoriser durablement le patrimoine de la copropriété. Il permet aussi aux syndics et copropriétaires d’avoir une vision claire des priorités techniques et budgétaires.

Qui doit réaliser un DTG ? Les cas où il est obligatoire

Le DTG n’est pas requis pour tous les immeubles. Il devient obligatoire dans certains cas précis définis par la loi. Selon l’ancienneté, la taille de la copropriété ou l’état du bâtiment, le DTG peut être imposé. Dans d’autres cas, sa réalisation est simplement soumise à une décision d’assemblée générale.

Cas 1 : Mise en copropriété d’un immeuble de plus de 10 ans

Si un bâtiment de plus de 10 ans est mis en copropriété, le DTG est exigé dès la création de la copropriété.

Exemple : un immeuble construit en 2013 et mis en copropriété en 2025 devra faire l’objet d’un DTG.

Cas 2 : Immeuble en procédure d’insalubrité

Lorsqu’un immeuble est déclaré insalubre, le système d’alerte impose la réalisation d’un DTG dans le mois suivant. À défaut, la mairie peut le faire réaliser d’office aux frais de la copropriété.

Cas 3 : Mise en œuvre du Plan Pluriannuel de Travaux (PPT)

Le PPT devient progressivement obligatoire, et le DTG sert alors de base à son élaboration. Le calendrier dépend du nombre de lots :

Date	Copropriétés concernées
Depuis 2023	200 lots ou plus
Depuis 2024	De 51 à 200 lots
Dès 2025	50 lots ou moins
En 2028	Copropriétés DOM-TOM

Note : Si le DTG ne révèle aucun besoin de travaux dans les 10 prochaines années, la réalisation du PPT peut être suspendue.

Quel est le rôle du syndic dans la réalisation du DTG ?

Le syndic est responsable du bon déroulement du DTG obligatoire dans la copropriété. Il est chargé de proposer, faire voter, coordonner et archiver toutes les étapes liées au diagnostic technique.

Ses missions principales

• Inscrire le DTG à l’ordre du jour de l’assemblée générale.
• Proposer plusieurs devis de professionnels certifiés.
• Organiser le vote, soumis à la majorité simple.
• Transmettre le rapport aux copropriétaires une fois réalisé.
• Mettre en œuvre les recommandations dans la gestion du bien.

En cas de refus en AG, le syndic doit représenter la demande chaque année jusqu’à obtention d’un vote favorable.

Que contient un DTG ?

Le contenu du Diagnostic Technique Global est défini par la réglementation. Il vise une analyse complète et structurée de l’état de l’immeuble. Le DTG est rédigé par un professionnel indépendant qui se rend sur place pour inspecter les parties communes et équipements collectifs.

Contenu du rapport

• État de la structure : murs, fondations, planchers, charpente.
• Parties communes : toiture, façades, escaliers, coursives, halls.
• Équipements techniques : chauffage collectif, ventilation, sécurité incendie.
• Audit énergétique : consommations, isolation, déperditions thermiques.
• Conformité réglementaire : sécurité, accessibilité, normes d’entretien.
• Plan pluriannuel de travaux (PPT) : estimation des interventions à prévoir sur 10 ans avec priorisation et évaluation budgétaire.

Quelles sont les conséquences si le DTG n’est pas réalisé ?

Ignorer l’obligation de DTG peut exposer la copropriété à des risques sérieux. Outre les sanctions éventuelles, le non-respect fragilise la gestion du bâtiment et freine l’accès à certains financements.

Risques encourus

• Sanctions financières, notamment en cas d’insalubrité.
• Intervention d’office de la collectivité, avec facturation directe.
• Refus d’aides publiques liées à la rénovation énergétique.
• Perte de valeur à la revente du bien.
• Conflits juridiques avec les copropriétaires ou les tiers en cas de sinistre.

Quels sont les avantages concrets du DTG ?

Le DTG obligatoire est un outil stratégique, pas une simple contrainte. Il permet une gestion proactive, une anticipation financière, et contribue à améliorer durablement l’image et la qualité de l’immeuble.

Bénéfices principaux

• Valorisation du patrimoine : un immeuble bien suivi se vend mieux.
• Réduction des charges : évite les travaux d’urgence coûteux.
• Meilleur confort pour les résidents : isolation, ventilation, sécurité.
• Accès facilité aux aides publiques : subventions locales ou nationales.
• Sécurité juridique renforcée : en cas de contrôle, d’accident ou de vente.

Qui peut réaliser un DTG ?

Seuls des professionnels certifiés et assurés peuvent établir un DTG conforme. Le choix du prestataire est crucial pour garantir la fiabilité, la neutralité, et la pertinence du diagnostic.

Critères à vérifier

• Certification COFRAC ou équivalent.
• Assurance responsabilité civile professionnelle valide.
• Expérience dans le domaine des copropriétés.
• Indépendance vis-à-vis du syndic ou des prestataires de travaux.

Le syndic doit comparer plusieurs devis avant de le soumettre à l’assemblée générale.

Un outil indispensable pour anticiper, rénover et valoriser

Le DTG obligatoire ne se résume pas à une simple formalité administrative. C’est un levier de prévention, de gestion durable et de valorisation patrimoniale. Respecter cette obligation, c’est protéger les copropriétaires, anticiper les dépenses, faciliter les rénovations énergétiques, et bâtir une copropriété sereine, performante et attractive.

Préparez dès maintenant votre copropriété et confiez cette mission à un professionnel qualifié. Un DTG bien mené, c’est une gestion sans stress pour les années à venir.

FAQ

Combien coûte un DTG ?

Le coût varie entre 1 700 € et 11 300 €, selon la complexité de l’immeuble, le nombre de lots et la qualité du prestataire.

Qui paie le DTG ?

Le syndicat des copropriétaires en assume le coût, réparti via les charges communes selon les tantièmes. Des subventions peuvent être mobilisées localement.

Le DTG remplace-t-il le DPE collectif ?

Non. Le DPE collectif reste distinct. Le DTG intègre un audit énergétique, mais son champ est beaucoup plus large.

Que faire si le DTG est refusé en AG ?

Le syndic est légalement tenu de le proposer chaque année jusqu’à obtention d’un vote favorable. C’est une obligation réglementaire.